违章建筑可以买卖吗，违章建筑的买卖合同有效吗？

违章建筑可以买卖吗

2003年12月11日，原、被告及房产中介上海世居房地产经纪有限公司就买卖北蔡镇莲溪路1－189号4－13幢的花园住宅签订了居间合同，约定将签订正式的房屋买卖合同，原告交付了定金。同日，原、被告又签订了补充条款，约定：“该房所占的土地面积除有计入建筑面积的部分以外，原房东自行增建的38.4平米部分无偿赠与下家业主，由其自行处理，包括70平米地下室”。2003年12月19日，原、被告签订了正式的《房地产买卖合同》，约定：由原告向被告购买位于浦东新区北蔡镇莲溪路1－189号4－13幢的花园住宅，合同价款人民币160万，由被告分期支付。该买卖合同并未就每平方米单价作出约定，而仅约定了整幢房屋的价格。

该份买卖合同附有补充条款，第3条为：“甲方将该房屋所占用的土地内所有建筑（包括甲方自行增建的所有建筑）和地下室的权利和义务无偿转移给乙方。”同日，双方签订补充合同，将合同价款变更为240万元。2004年1月29日经房地产管理部门核准，该房屋所有权过户给了原告。至双方发生争议前，原告已按约分期支付了168万元，尚有72万元未付，原告未拿到房屋钥匙，未实际入住。2004年2月14日，原告在办理系争房屋验收交接手续时，管理该小区的上海实发物业管理有限公司告知原告，该房屋存在违法搭建，应当予以拆除，物业公司早在2003年4月4日就通知被告要求拆除。之前，原、被告在缔结买卖合同的过程中，被告未将物业公司曾向其发出通知要求拆除增建部分的情况告知过原告。原告获悉该情况后，即电话通知被告和房地产中介进行交涉，并在2004年2月19日委托律师向被告发函，指出被告隐瞒物业公司通知的情况，并告知将中止付款。被告随即于2月24日委托律师向原告回函，要求原告按约支付剩余房款。原告遂于同年3月11日再次委托律师向被告发函，重申其立场，并通知被告解除合同。多次交涉无果后，原告提起诉讼。

原告以被告交付的标的物在权利和质量上都存有重大瑕疵，而被告在缔约时隐瞒了这一重要信息，致使原告购买房屋的合同目的无法实现为由，诉请法院判令解除双方的房屋买卖合同。被告则认为，关于房屋的增建情况，被告已在房屋买卖合同中作了说明，并未隐瞒，且原告在购买房屋前曾实地查看过，理应知晓房屋的增建情况。原告自愿买受房屋，事后又以房屋存有瑕疵诉请解除买卖合同，于法无据，理应驳回。

违章建筑的买卖合同有效吗

案件审理中，法官向原告行使释明权，要求其明确诉讼请求。原告代理人于2004年4月28日书面致函本院，确定原告在本案中的诉讼请求仅为解除合同，合同解除后的返还和赔偿不在本案中提出。

原、被告于2003年12月19日签订的《房地产买卖合同》及同日签订的《补充合同》并未就每平方米单价作出约定，仅约定了整幢房屋的价格，被告自行增建的部分已经构成该幢房屋不可分割的组成部分，因此增建部分亦为买卖合同的标的。原、被告间《房地产买卖合同》之补充条款第3条“甲方将该房屋所占用的土地内所有建筑（包括甲方自行增建的所有建筑）和地下室的权利和义务无偿转移给乙方”，显然也不能解释为赠与关系。本案涉及两个关键问题。其一为对合同补充条款的解释问题，其二为被告隐瞒物业公司通知的法律意义问题。就合同补充条款的表述“自行增建”、交由买方“自行处理”的理解，由于补充条款已经订入书面合同，双方都已对此签字认可，故不宜作为一方的要约进行解释，而应当作为双方当事人合意的文本条款，从一个理性的第三人的角度对之进行解释。

补充条款的用语虽然并未明确地、直接地指出增建部分为违法建筑，但两个“自行”表明了增建部分与房屋其他部分是有差异的，再结合房产证平面图给出的信息，一个理性的买受人应该知道增建部分在法律上是有瑕疵的，增建部分法律上的瑕疵意味着今后有被强制拆除的风险。由于增建部分改变了房屋的主体结构，使得增建部分和原有部分已成为一体，这种风险如果真实发生将导致整幢房屋使用价值重大贬损。但是，一个理性买受人所能接受的这种风险只能是或然的、将来可能发生的风险，并且在一个可以合理预见的期限内暂无风险，没有人愿意接受岌岌可危的标的物。物业公司在2003年4月向被告发出的拆除通知是一项重要的信息，大大增强了增建部分将被拆除的可能性和迫切性；并且，该信息的重要性达到了如果原告知道便不会与被告签约的程度，原告在知晓该信息后立即作出强烈反映也证明了这一点。被告在缔约时隐瞒了这一重要信息，没有尽到合理的瑕疵告知义务，故不能免除瑕疵担保责任。由于增建部分涉及到房屋的主体结构，使得原告合同目的不能实现，原告解除权成立。

依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（四）项之规定，判决如下：

原告马欣萍与被告吴君于2003年12月19日签订的关于买卖位于浦东新区北蔡镇莲溪路1－189号4－13幢花园住宅的《房地产买卖合同》及同日签订的《补充合同》依法解除。

案件受理费人民币100元，由被告吴君承担。

一审判决后，被告不服提起上诉。二审判决驳回上诉，维持原判。