买房开发商延期办证违约责任及违约金计算解析

案情介绍：买房遭遇开发商延期办证

2013年4月18日，业主尹某与开发商签订商品房买卖合同，购买其开发的某小区一套商品房。该房屋建筑面积为86.03平方米，单价为每平方米6204.59元，总房款为533,781元。合同约定，开发商应在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记所需资料报送当地房地产管理局。若因开发商责任导致业主无法在规定期限内取得房地产权属证书，尹某有权选择退房，开发商应在接到退房要求后10日内退还已付房款，并按已付房款的0.5%赔偿损失。

合同签订当日，尹某一次性支付了总房款538,000元，开发商随后将房屋交付给尹某。然而，尹某始终未能取得房屋所有权证和土地使用证。多次催促无果后，尹某于2013年4月18日向法院提起诉讼，要求开发商协助办理两证并支付违约金。开发商则辩称，由于尹某一直未提供办理两证所需的相关资料，且直至本案审理期间的6月9日才补交印花税、测绘费、登记费、贷款抵押费等费用，因此未能办证的责任在于尹某，而非开发商。

争议焦点：开发商是否应承担延期办证的违约责任

在案件审理过程中，针对开发商是否应支付违约金以及违约金的起止时间，形成了三种不同意见：

第一种观点认为：尹某在验收房屋后，直至起诉时仍未提供相关资料并缴纳法律规定费用，因此责任在原告，开发商无需支付违约金。

第二种观点认为：尹某在本案审理期间于6月9日提供了相关资料并缴纳了费用，此后仍未取得两证的责任应归于开发商，因此违约金应自6月9日起计算至两证办出之日。

第三种观点认为：开发商在2013年4月18日交付房屋后，未在180日内履行报送资料的义务，构成违约，违约金应自180日期满次日（即2013年10月18日）起计算，直至开发商按约定报送材料之日为止。

律师说法：开发商延期办证的违约金应如何计算

我们同意第三种观点，理由如下：

1. 开发商存在违约行为，应承担违约责任
根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，合同依法成立后，对当事人具有法律约束力，双方应按照约定全面履行义务。开发商作为出卖人，负有协助业主办理产权登记的法定义务。合同中明确约定，开发商应在房屋交付后180日内将办理权属登记所需资料报送房地产管理局。但开发商未能提供证据证明其已履行该义务，因此构成违约，应依法承担相应责任。尹某未提供资料及未缴纳相关税费，并不能成为开发商不履行自身义务的借口。

2. 违约金的起止时间应自180日期满次日起计算
根据合同约定，开发商应在房屋交付后180日内报送相关资料。自2013年4月18日交付房屋后，开发商未能在规定期限内履行该义务，自10月18日起即构成违约。违约金应从该日期开始计算。然而，一旦开发商按约报送了材料，其义务即已完成，若继续追究其至两证办出之日的违约责任，则有失公平。

综上所述，法院最终判决开发商在判决生效后向尹某支付违约金，违约金计算起始时间为商品房交付使用后180日期满次日（即2013年10月18日），终止时间为开发商按合同约定报送办理两证所需材料之日。