私自转卖经济适用房是否有效？表姐弟协议被法院判定无效

案情介绍：李某与刘某为表姐弟关系，刘某是北京户籍，而李某则无北京市户籍。2001年，刘某获得经济适用住房购买指标，随后与表姐李某达成口头协议，约定5年后办理房屋过户手续。同年7月，刘某与开发商签订房屋买卖合同，购买了昌平区的一套经济适用房，并在银行办理了贷款。李某支付了首付款，并于当年11月入住该房屋，此后一直负责偿还贷款及支付物业费、供暖费等相关费用。然而，5年后刘某反悔，于2006年9月还清剩余贷款，取得房屋产权证，并于2007年将李某起诉至法院，要求确认该房屋的所有权归其所有。李某则提出反诉，要求刘某将房屋过户给她。

法院判决：经济适用房归原所有权人所有

一审法院认为，双方口头约定在5年后办理过户手续，现条件已具备，应按约定履行义务，因此驳回刘某的诉讼请求，确认该房屋应过户至李某名下。刘某不服，提起上诉。一中院经审理后，依法撤销一审判决，确认刘某为该房屋的所有权人。

律师说法：私自转卖经济适用房是否有效

经济适用房是国家为解决城镇中低收入家庭住房困难而组织建设的保障性住房，具有明确的社会保障性质。其购买人仅享有有限产权，与普通商品房的完全产权不同。各地对经济适用房的购买资格和交易有严格规定，例如北京市规定，经济适用房取得契税完税凭证或房屋所有权证未满5年的，不得上市交易；确需交易的，须由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定购房人，按原价购买或由管理部门回购。5年后上市出售的，需补交土地收益等价款，补交金额根据原购房价格与同地段普通商品房价格差的70%计算，且政府在同等价格条件下享有优先回购权。

因此，购买经济适用房需格外谨慎。本案中，刘某与李某之间的口头协议，违反了国家的强制性规定，应属无效。首先，经济适用房的购买资格具有专属性，其旨在保障特定群体的住房需求，只有符合条件的人才能享有。李某不具备北京市经济适用房的购买资格，因此双方的转让协议属于以合法形式掩盖非法目的，违反法律强制性规定，损害了其他符合条件购房人的权益及社会公共利益，应认定为无效民事法律行为。无效的法律行为自始不发生法律效力。

其次，根据合同相对性原则，刘某作为房屋买卖合同及贷款合同的签订主体，是这些合同的特定当事人，相关权利义务应由其承担。因此，刘某是该房屋的合法购买人和所有权人。

再次，经济适用房的上市交易受到严格限制，必须符合国家相关法律法规的规定。根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和《经济适用住房管理办法》，经济适用房的转让需经相关部门审批，并按一定比例补交土地收益等价款。政府在同等价格条件下享有优先回购权。本案中，刘某与李某通过口头协议约定房屋过户，不符合相关规定，剥夺了政府的优先购买权，损害了国家利益，应属违法。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，以下房地产不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权但不符合相关条件的；（二）被司法机关或行政机关依法查封的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。经济适用房作为国家保障性住房，其上市交易受到严格限制，因此，本案中未经审批的私自转让行为，应属于该法第三十八条第七项规定的“法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”。

此外，《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法登记，未经登记不发生效力。本案中，该经济适用房登记在刘某名下，如无相反证据，刘某即为合法所有权人。因此，李某若想取得房屋所有权，需通过合法途径，而不能依赖口头协议。发生纠纷后，李某只能以不当得利为由要求刘某返还购房款项，协议中约定的其他利益无法实现。

综上所述，经济适用房的交易受到国家严格管控，私自转让不仅违法，还可能导致权益受损。因此，购买经济适用房时必须谨慎，严格遵守相关规定，避免陷入法律纠纷。