租赁部分房屋租赁人，是否对整体房屋享有优先购买权？

案情简介：租赁部分房屋租赁人欲对整体房屋行使优先购买权

黎某于2010年5月与与某房产开发商签定《商铺租赁合同》约定：黎某承租开发商所有的坐落于某区某号门面房的一楼，租赁期限自2010年5月1日起至2015年4月30日止。

合同签订后，黎某按约支付了租金，开发商也将房屋交付黎某使用。2012年1月，开发商其所承租的上述房屋出卖给叶某，并办理了房屋产权过户手续。黎某得知后，向开发商表示自己也要购买租赁的房屋，开发商对此不予理会。经协商无果，黎某将开发上告上法庭。

黎某认为开发商作为房屋出租人应当在出卖之前按照法律规定的合理期限内通知承租人，自己作为承租人享有以同等条件优先购买的权利。开发商与叶某之间的房屋买卖交易行为，因未依法通知黎某，侵犯了黎某依法享有的优先购买权，当认定无效。

为此，黎某请求判令确认开发商与叶某就涉及买卖原告所承租部分的房屋合同无效，并由原告行使优先购买权。

法院判决：部分房屋的承租人对整体出售的房屋不享有优先购买权

法院认为，出租人如果要出卖租赁房屋的话，就应该在出卖之前的合理期限内及时通知承租人，承租人依法享有以同等条件下优先购买的权利。但当出租人将房屋整体出售的情况下，部分房屋的承租人对整体出售的房屋不享有优先购买权。据此，法院驳回了黎某要求购买房屋的诉讼请求。

律师说法：

所谓的房屋承租人的优先购买权是指出租人在出卖出租的房屋时，承租人在相同条件下，依法享有优先于其他人而购买房屋的权利，这种权利是依法产生的，它是一种准物权性质的民事权利。它只是优先缔约的权利，而不是保证买到的权利。

承租人优先购买权的行使必须具备以下条件：

1、承租人和出租人之间必须有合法有效的租赁合同关系。承租人的优先购买权是基于租赁合同有效成立而产生的民事权利，是在出租人房屋上增加的一项合法负担。如果租赁合同已经终止，后者出租人准备出售的房屋不是租赁合同的标的物，则优先购买权无从行使。

2、承租人必须和第三人具有购买房屋的同等条件。这是行使优先购买权的实质条件，凡不是主张在同等条件下购买的，不能行使优先购买权。

3、出租人必须以一定的形式通知出租人，传达转让房屋的要约。我国现行法律均规定，出租人在出售其租赁的房屋时，应当提前通知承租人。既为通知，就应当采用适当的形式，一般认为书面通知最为适宜，而且在通知中应载明出售的具体条件，此条件即为买卖合同的要约，一旦到达受要约人(承租人)，出租人就要受其约束，不得随意更改。

4、承租人必须在一定期限内行使优先购买权。先买权作为一种期待权，必须在一定期限内行使，否则就要产生相应的法律后果。

律师提醒：当出租人将房屋整体出售的情况下，部分房屋的承租人对整体出售的房屋不享有优先购买权。

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