房屋外墙漏水 以此拒缴物业费是否合法

案情简介：房屋外墙漏水

物业公司管理的小区名称为武汉市江汉区香缇美景小区，位于武汉市江汉区经济发展区江达路特1号。被告房产位置：武汉市江汉区经济发展区江达路特1号香缇美景小区17栋6单元801室。物业管理合同约定的拖欠物业管理费违约金标准及计算方法：违约金计算标准按从逾期之日起按每天1%交纳。原告在诉讼中要求按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算。

六、被告拖欠物业管理费的数额。被告自2010年7月1日至2014年3月31日止未缴纳物业费，共欠物业费共计人民币4800元。原告诉请：1、被告支付原告物业费人民币4800元；2、被告支付原告违约金（以欠费为基数，自2014年4月1日起至欠款付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率四倍标准计算）；3、被告承担本案诉讼费用。

被告辩称，对上述费用没有异议，但由于房屋外墙漏水、水压过低等问题严重，原告在日常管理中没有尽到物业管理的义务，故拒缴物业管理费。

法院判决：被告何汉祥于本判决生效之日起十日内向原告武汉市锦城物业管理有限公司支付物业服务费人民币3840元

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘原告作为物业服务企业，并签订了书面的《前期物业管理服务合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合同有效，对于业主具有约束力。原告依约向被告提供了物业服务，被告应当按照合同约定向原告交纳物业服务费，现被告拖欠物业服务费未付，已构成违约，应承担相应违约责任。故原告要求被告支付拖欠物业服务费的诉讼请求，具有合同和法律依据，法院予以支持。

被告认为房屋外墙漏水、水压过低等问题严重，原告物业管理不到位，并以此作为拒交物业费的理由之一。庭审中，原告对被告的房屋外墙漏水、水压过低等事实不持异议，但认为不是原告的责任。法院认为，原告应对公共部位、公用设施、环境卫生等进行维护和管理。被告的房屋外墙漏水、水压过低应属物业管理的范围，原告在提供物业服务方面存在一定的瑕疵，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。对于原告主张的物业管理服务费，法院认为应予以扣减后由被告交纳。综上，被告向原告支付的物业费酌情按照人民币3840元（4800元×80%）交纳。

律师说法：以此拒缴物业费是否合法

物业未尽义务，是否可以拒缴物业费？用对于这个问题，应区分两种情况进行处理。

第一种情况是,业主以物业管理服务存在一定瑕疵，例如小区环境脏乱、部分设施没有及时修理、对业主投诉没有尽快处理等，业主以此为由提出拒缴管理费的，法院不予支持。理由是: 物业服务企业对小区的多个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序、公共环境卫生等，其作为物业管理公司提供的服务具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，个别业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人亦极为不公。

第二种情形是，物业服务企业在履行合同过程中不尽职责，提供的服务项目和质量与法定或合同约定标准差距明显，在处理这类案件时一般会考虑判决物业服务企业承担违约责任。在具体违约责任承担方式上，可以根据业主的诉求，酌定减少物业管理费的数额，从而平衡双方的利益。

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