卖房未通知租户违约，承租人如何维权与保障优先购买权

案情简介：未及时通知租户导致违约

自2005年起，李女士在如东县租赁海保公司所有的商铺用于经营婚纱摄影业务，双方约定年租金为4万元，租期为八年，即自2006年2月1日至2014年1月31日。合同中还明确约定，若出租方在租赁期间转让房产，需提前一个月书面通知承租人。然而，2013年2月，李女士在缴纳房租时得知该商铺已于2006年3月18日出售给吴某，并已办理了产权变更登记。2014年1月26日，李女士将海保公司、吴某以及受海保公司委托与她签订租赁合同的滨州物业公司一并起诉至如东县人民法院，请求法院判令海保公司与吴某之间的房屋买卖协议无效，并要求三被告连带赔偿其经济损失45万元。诉讼过程中，法院委托评估机构对房屋价值进行评估，最终确定赔偿金额为房屋现价值与当时销售价之间的差额，共计386.65万元。

法院审理认为，海保公司作为出租人，在房产所有权转移时应当履行通知义务，其未按合同约定及时通知李女士的行为构成违约，李女士有权主张相应的违约损失。但由于租赁合同中未对出租方的违约责任作出具体约定，法院参考了合同中关于承租方违约时的责任比例，酌定以海保公司与吴某的成交价的20%作为赔偿标准，即17.2万元。同时指出，李女士申请评估的房屋价值明显高于市场行情，且其主张的损失计算方式缺乏依据，法院不予支持。此外，吴某已依法支付对价并实际占有房屋，且无证据表明其在交易中存在恶意，因此不承担赔偿责任。滨州物业公司作为海保公司的代理人，在授权范围内签订和履行合同，不承担赔偿责任，相关责任应由其委托人承担。最终，法院判决海保公司赔偿李女士损失17.2万元，驳回其其他诉讼请求。

律师说法：如何保障承租户的优先购买权

近年来，随着房地产市场的繁荣，房屋租赁相关的纠纷也日益增多。根据法律规定，承租人在租赁期间对租赁房屋享有优先购买权，但在实际操作中，这一权利往往被忽视。许多房屋所有权人认为房屋是自己的，可以随意处分，而未意识到租赁人有权在同等条件下优先购买。优先购买权是对房屋所有权人处分行为的一种合理限制，体现了公平与正义，也应受到法律的重视。

尽管优先购买权在法律中已有明确规定，但关于其受侵害后的赔偿问题，现行法律并未作出明确的界定。根据我国民事赔偿的基本原则，赔偿应以填补实际损失为出发点。因此，在优先购买权被侵害的情况下，应依据承租人的实际损失进行合理判断。本案中，法院参考租赁合同中的违约责任标准进行裁判，既符合当事人的合理预期，也体现了对实际损失的公平考量。

以上案例展示了在房屋未及时通知租户出售时，承租人如何主张权利及法院的裁判思路。希望对您有所启发。如您在司法实践中遇到类似纠纷，建议提前咨询专业律师，以便更好地维护自身权益，避免不必要的法律风险。