买房无产权证开发商违约被判赔36万，延期交房如何维权

案例简介：
2004年5月，王先生在上海市郊购买了一套多层住宅，并与上海某房地产公司签订了商品房预售合同。合同约定，房地产公司向王先生出售位于本市郊区某花园302号的房屋，总价款为162万余元；同时约定，房地产公司应在2005年1月前交付房屋，并承诺于2005年6月20日前完成房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（即大产证）。若未能如期取得产权证，王先生有权单方面解除合同。此外，合同还规定，若房地产公司未能在约定时间内交付房屋，需按已付房款的日万分之三标准支付违约金，自最后交付期限次日起计算至实际交付之日止。

合同签订后，王先生依约支付了全部房款，但房地产公司始终未能办理《住宅交付使用许可证》及房地产初始登记手续，导致王先生无法正常取得房屋。直至2007年5月，房地产公司在未取得大产证的情况下将房屋交付王先生。由于交房时间拖延两年多，且未按期办理产权证，王先生于今年6月向法院提起诉讼，要求房地产公司按每天486元的标准，支付自2005年2月至2007年4月期间的违约金共计36万余元。

房地产公司辩称，所争房屋横跨两块不同地块，因房地产管理部门的原因导致无法办理产权证，买卖合同目的已无法实现，目前也无法办理房屋小产证，因此预售合同无法继续履行，应予以解除，并愿意赔偿王先生因解除合同所产生的相应损失。

法院判决：
法院认为，原、被告之间签订的商品房预售合同是双方真实意思的表示，具有法律效力。根据合同约定，房地产公司应在2005年1月前将符合交付条件的房屋交付王先生，虽其最终交付了房屋，但至今未能取得《住宅交付使用许可证》及房地产初始登记手续，因此房屋不符合交房条件，构成违约。

被告虽提出目前无法办理大产证的证明，但这并不能免除其应承担的违约责任。法院认为，房地产公司仍应按照合同约定支付逾期交房的违约金。王先生要求支付自2005年2月起至符合交房条件之日止的违约金36万余元，符合法律规定，应予支持。因此，法院作出支持王先生诉讼请求的判决。

律师说法：
开发商延期交房，业主可采取以下维权方式：

一、与开发商协商。
开发商通常会安排业务人员与业主沟通，试图拖延时间或推卸责任，有时也会做出一些承诺以缓和矛盾。然而，协商往往难以取得实质性进展，多数情况下开发商仅提供少量赔偿或物业费减免等补偿。

二、向房屋建设管理机关反映。
业主可向相关房屋建设管理部门投诉，请求对开发商进行处罚。但需注意，房屋建设管理机关仅有行政管理权，无民事审判权，因此无法直接要求开发商赔偿损失，只能进行调解。若多次调解未果，相关部门通常会建议业主通过法律途径维权。

三、向法院提起诉讼。
业主应尽快向法院提起诉讼，要求判令开发商支付延期交房的违约金，或依据合同约定或法律规定解除购房合同。在诉讼过程中，需准备充分的证据材料，包括购房合同、付款凭证、交房时间证明等，以支持自己的主张。

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