未取得产权证签订房屋买卖合同是否有效？法院判决解析

案例简介：未取得产权证签订的房屋买卖合同是否有效？

甲于2004年3月13日购买了一套商品房，并于同年6月1日入住。11月30日，开发商完成产权登记，甲于12月20日取得房屋所有权证。同年11月20日，在中介公司介绍下，甲与宋某签订了一份《房屋买卖合同》，约定甲将建筑面积为129.70平方米的房屋以158万元的价格转让给宋某。合同中明确了付款期限，并在补充条款中规定：房屋尚未取得产权证，待甲取得产权证后双方再办理过户手续；同时，合同自签订之日起生效，双方不得反悔，若一方违约，需向另一方支付总房价款10%的违约金。

在首期付款期限届满后，宋某未履行后续付款义务。2005年3月9日，甲向法院提起诉讼，要求宋某支付违约金15.8万元。宋某在庭审中辩称，甲在未取得房产证前即与之签订买卖合同，违反了相关法律规定，合同应属无效。

法院判决：房屋买卖合同有效

法院认为，尽管《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条及北京市的相关规定明确指出，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，但该规定属于行政管理性质，旨在限制行政机关对未取得产权证房屋的过户行为，并不意味着买卖合同本身无效。合同中已明确约定双方知晓相关法律规定，并同意在取得产权证后再办理过户手续，且约定了违约责任，属于双方真实意思表示，应认定为合法有效。因此，法院判决宋某按照合同约定支付违约金15.8万元。

一审判决后，宋某提出上诉，主张法院适用法律错误，认为未取得产权证的房屋买卖违反了法律的强制性规定，应依据《合同法》第五十二条认定为无效合同。但二审法院最终维持了一审判决。

律师说法：未取得产权证签订的房屋买卖合同是否有效，需视具体情况而定

虽然《城市房地产管理法》第三十七条及相关地方规定明确指出，未取得产权证的房屋不得转让，但并未直接规定此类情况下签订的买卖合同无效。因此，只要买卖双方在合同中明确知晓相关法律规定，并自愿约定在取得产权证后再办理过户手续，且合同内容不违反法律强制性规定，该合同仍可被认定为有效。

法院的判决体现了对合同自由和意思自治的尊重，符合《合同法》的精神。然而，目前各地法院对此类案件的处理标准并不完全统一，有的法院可能认定合同无效。因此，在实际交易中，买卖双方应充分注意相关法律风险，必要时咨询专业律师，以保障自身权益。