低收入住户欠交物业管理费，保障房物管陷入困局

低收入住户欠交物业管理费

广州最早的保障房小区之一聚德花苑早前四换物业公司，今年4月才进驻的滨海物业管理公司，已经是第五间公司了。滨海公司的进驻，曾许下“五大承诺”，包括实施门禁卡以改善治安，得到大多数业主的支持。然而，时至今日，门禁卡实施受阻，盗贼仍屡屡光顾，以监督公车私用出名的草根明星广州区伯，也居住在此，近日他发表的关于聚德花苑物管问题的微博引起不少人关注，10元钱的门禁卡收费争议背后，凸显的是保障房小区物业管理的纠结，由于不少住户收入偏低，总是希望少交钱甚至不交钱，而物业管理方收钱困难，服务毛病多多，住户因此更加不愿意交钱，争议从物业管理费到房屋维修金持续不断，小区环境长期难以改善。

在保障性住房小区，住房分经适房和廉租房，在住经适房的业主中，有相当部分人是好不容易经过数年之后才交清购房贷款的，因此房子居住一段时间要进行物业维修，总有相当部分的业主不交物业维修费。但只要有人不交，其他交的人就感到吃亏了，结果物业维修很难筹集。

而住廉租房的租户，相当一部分人还领着“低保”，并用领来的“低保”交纳房租和物业管理费。虽然物业维修费由政府负责，但还是有部分租户不交物业管理费。保障性住房小区的物业管理费本来就比商品房小区的低一半，再收不齐的话，物管公司的运作困难了。

保障房物管陷入困局

据悉，聚德花苑就物业管理的问题，物管公司和部分住户的矛盾由来已久，主要原因是聚德花苑多幢大楼的使用时间已接近20年，许多设施老化，需要维修和更换，也就是需要物业维修费。部分住户认为，物业维修费应由物管公司负责，因为他们已交物业管理费。而物管公司认为，物业管理费只包含公司运作、治安和保洁等费用，不包括物业维修费。

记者得知，聚德花苑的楼房，多处发生外墙脱落和渗水情况。不久前，住在西区A2十三楼的古先生，家里的西北面脱落了近2平方米的外墙，当时马赛克整块脱落，差点砸中楼下行人，而外墙往房间渗水严重，房间到处都有水浸泡的痕迹，每到雨天，水就不停地渗入。此外，西区的A1、A13、A14等大楼都有外墙脱落的现象。住在东区A4的一位阿姨十分激动地拉记者到她住房的楼顶看看。记者见到整个天台约百来平米，覆盖在天台面上的隔热层，全部从中间爆裂，断成四片，散乱分布。这位阿姨说：“这天台很久以前就开始漏水了，请物管来处理，物管推说没钱，于是住户只好自己请人补漏，修好了余泥也不清走。”至于聚德花苑内如电梯开关板松脱、消防设施损坏，大门门锁破损等问题，就比比皆是了。

萧河说，就物业维修费该谁出的问题，住户和物管公司发生了争执。越来越多的住户不愿交物业管理费，而因收不到物业管理费，物业公司的服务就自然越来越差。去年5月份，聚德花苑的前物业管理公司——嘉唐公司以未交物管费为由，将136户业主告上法庭，而前业委会因发现嘉唐公司无物业管理资质，反诉嘉唐公司，最终使其撤离。

之后，新的物管公司——滨海公司进驻，该公司在西区实施门禁卡，当月西区的物管费有五成的住户交。

萧河还说，依照目前的《物权法》和有关的《物业管理条例》，要求物业管理公司出物业维修费显然与这些法律、法规不符。因为公共物业归全体业主所有，维修自然也应由全体业主负责。但是，聚德花苑是保障性住房小区，居住的人以低收入为主，要他们交纳物业维收费有一定的难度。

在聚德花苑经适房5800户业主中，有相当部分人是好不容易经过数年之后才交清购房贷款的，因此房子居住一段时间要进行物业维修，总有相当部分的业主不交物业维修费。但只要有人不交，其他交的人就感到吃亏，结果物业维修费的筹集变得艰难。

在公共物业维修上，能产生公共收益的资源主要是停车费。但“公共收益”，只能解决公共物业维修少部分的问题，而公共物业维修的奖金，最终仍得由全体业主拼凑。否则，只能是看着小区一天天地破旧下去。对此，华南和谐发展中心主任周活林认为对“经适房”的业主来说，他们大都是低收入的人士，好不容易凑足购房款，又要为物业维修“埋单”了，这显然达不到让他们“安居”的目的。因此，政府应考虑，一方面对已推出的“经适房”，承担公共物业维修费，解决业主之间的纠纷。另一方面，政府以后不要再推出“经适房”，而是推出“公租房”， 物业维修费由政府负责，这样就可以减少很多矛盾。

对此，广州市住房保障办公室事务中心的卢少鹏主任回应：目前广州市政府还未考虑出资承担经适房物业维修费，但今后在相当一段时间内，保障性住房将不再新建经适房，而是集中建公租房，公租房的物业维修费由政府负责。