以房屋买卖合同形式设立担保是否有效？法院判决解析

案情简介：王某因个人业务发展，向朋友李某借款人民币20万元，并约定两个月后偿还本金及利息。为保障债权，双方在签订借款协议的同时，又私下签署了一份房屋买卖合同。双方约定，若王某未能按时还款，则按照该房屋买卖合同，将王某名下的一套房产转让给李某，以此抵偿债务。两个月后，王某因生意亏损无力偿还借款，李某遂要求履行房屋买卖合同。然而，王某对此表示异议，认为该合同无效，双方因此诉至法院。

法院审理认为，该房屋买卖合同实质上是双方为担保借款而达成的“以房抵债”协议，属于流担保形式。根据我国《民法典》和《物权法》的相关规定，流担保是被明确禁止的。因此，法院判定该房屋买卖合同无效。

律师说法指出，该房屋买卖合同的效力存在以下问题：

首先，该合同违背了当事人的真实意思表示。王某与李某虽在形式上签订了房屋买卖合同，但其真实意图并非进行房屋交易，而是以房屋作为债务清偿的担保手段。王某希望的是在无法还款时将房屋抵债，而非出售；李某的意图亦是通过房屋抵偿借款，而非购买房屋。因此，表面上的房屋买卖关系与实际的担保意图不符，合同内容不真实，应属无效。

其次，双方私下达成的“以房抵债”协议实质上构成流担保，违反了我国法律的强制性规定。根据《民法典》第三百九十三条及第四百零四条的相关规定，抵押权人和质权人不得在债务履行期届满前约定抵押或质押财产直接归债权人所有。本案中，王某与李某的“以房抵债”约定，实质上是将房屋作为担保物，在债务未清偿前即约定归债权人所有，属于法律所禁止的流担保行为，因此该房屋买卖合同因流担保无效而无效。

再次，从社会影响来看，此类以房屋买卖形式设立担保的民间借贷行为，往往涉及高利贷，且借款人提供的房产价值通常远高于所借款项。若认定此类合同有效，不仅可能纵容高利贷行为，扰乱金融秩序，还可能侵害借款人的合法权益，损害社会公平正义。

综上所述，以房屋买卖合同形式设立的担保，因违反法律强制性规定，且违背当事人真实意思，应被认定为无效。以上案例分析希望对您有所帮助。如在司法实践中遇到类似纠纷，建议提前咨询专业房产律师，以便更好地维护自身权益，避免不必要的法律风险。