订立合同时虽无产权证，房屋买卖合同仍然有效

订立合同时虽无产权证，房屋买卖合同仍然有效

赵某名下有一处尚未办理房产证的拆迁安置房。2009年4月，赵某与马某通过房产中介签订了《房地产买卖合同》，约定房屋过户的方式为：赵某办理房屋权属证书后，协助房产中介将该房屋的权属证书办至马某名下。2012年，该房屋所在小区被通知统一办理权属证书，但由于签订合同后此处房产价格飙升，赵某想毁约，故拖延未去办理房产证，致马某不能将房屋过户至自己名下。

可以看出， 本案的争议焦点在于没有产权证的房产是否可以交易。《城市房地产管理法》第38条规定：“下列房地产不得转让……（六）未依法登记领取权属证书的。”《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”最高法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第14条规定：合同法第52条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。由此可见，《城市房地产管理法》第38条的规定是否属于效力性强制规定，是本案双方签订的合同是否有效的决定因素。从立法目的上看，第38条的规定是为了解决房地产业发展中存在的房地产开发和交易行为不规范的问题，它主要调整的不是民事关系，而是行政管理关系，是为了维护房地产市场秩序，且根据《物权法》的规定，房产未登记并不影响原、被告之间的合同效力，因此该条规定应属于管理性强制规定。据此，法院判决房屋买卖合同仍然有效。