执行房产涉及第三人权益，如何确定房产权属？法院判决解析

案情简介：
陈某曾三次向陆某借款共计420万元。由于陈某无力偿还本金及利息135万6500元，三方达成协议，陈某以其名下位于西安高新区西港国际大厦1楼1单元12603室和12605室的两套房产（以下简称“抵债房屋”）作为抵押，向银行偿还贷款本息。2013年3月5日，陆某与陈某签订协议，约定陈某以12159993.75元的价格将抵债房屋转让给陆某，用于清偿其拖欠陆某的420万元本金及135万6500元利息，并补偿银行贷款的利息。协议还规定，由陆某承担房屋转让过程中产生的相关税费。

2013年3月11日至22日，陈某通过宜昌的账户向银行归还了贷款本息共计6803493.75元。随后，陈某将房屋交付给陆某。2013年4月9日，陆某向西安市房地产管理局提交了房屋转让申请，并缴纳了相关税费。然而，在等待房产证办理期间，A银行因与陈某的贷款担保纠纷，向吉安市中级人民法院申请查封了该两套房屋，导致房屋转让被暂停。

陆某主张，陈某将房屋转让给其用于抵偿债务，且房屋已由其实际占有，因此应依法办理过户登记，将房屋产权登记在陆某名下。陆某认为，根据《房屋登记办法》第二十条和第二十二条的规定，房屋过户登记需依法进行，若无合法手续，不得擅自登记。因此，涉案房屋应以陆某名义完成登记，其应确认为房屋的实际所有权人。此外，陆某指出，陈某在转让房屋时未通知承租人行使优先购买权，且A银行曾出具调解书同意房屋转让，因此该转让行为应合法有效，A银行的查封行为侵犯了陆某的合法权益。

法院判决：
法院认为，陆某与陈某于2013年3月5日签订的协议是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，具有法律效力。但A银行主张该协议为三方恶意串通所签，系虚假协议，对此法院未予采信，因A银行未能提供充分证据支持其主张。

此外，A银行认为，即便协议真实，也因未通知承租人行使优先购买权而无效。法院指出，优先购买权应由承租人向法院主张，而承租人至今未提出相关请求，因此该协议应视为有效。

关于转让价格，协议约定陈某以12159993.75元的价格将房屋转让给陆某，其中420万元及115万6500元的利息由陈某抵偿，剩余6803493.75元则由陆某支付。法院查明，陈某于2012年5月22日、6月1日、6月4日分别向陆某借款120万元、230万元、70万元，合计420万元（约定月利率为3%，其中70万元贷款未约定利息）。截至2013年3月，陈某应支付利息为115万6500元。陆某于2013年3月11日支付158493.75元，陈某与陈罗平于2013年3月22日支付200万元和173万5000元，合计支付了420万元本金及115万6500元利息，已全部清偿。

法院同时指出，A银行与陆某、陈某之间结算的利息部分超过法定限额，其中70万元贷款未约定利息，不应计算利息。部分款项虽被认定为陆某支付，但因陈某未对利息计算方式提出异议，视为其自愿行为，故不构成无效。

律师说法：
根据《中华人民共和国房地产法》第九条的规定，房地产转让需依法办理变更登记，未经登记的转让行为不发生法律效力，但法律另有规定的除外。本案中，陆某于2013年4月9日向西安市房地产管理局提交了房屋转让申请，但尚未完成登记手续，因此房屋所有权尚未转移。

尽管陈某已将房屋交付陆某，但因房屋登记未完成，陈某仍为房屋的合法所有权人。因此，陆某的主张缺乏法律依据，法院不予支持。

综上，本案中因房屋未完成过户登记，陆某无法取得房屋所有权，其请求法院不予支持。如您有其他相关法律问题，欢迎咨询法邦网的专业律师。