房地产开发商一房二卖引发纠纷 购房者如何维权及赔偿问题解析

案情简介：
房地产开发商一房二卖引发违约纠纷。被告松x建筑承建了被告恒x房产开发的位于南充市高坪区江东中路xxx号的“幸福里”小区商品房。因被告恒x房产拖欠被告松x建筑的工程款，双方协商将尚未出售的部分房屋折价抵偿工程款，优惠出售给松x建筑指定的买受人。原告张某经朋友介绍，同意购买其中一套房屋。2013年6月，通过松x建筑职工段丽冬的介绍，原告张某与被告恒x房产在该公司售房部签订了《购房协议》，协议中明确了房屋的地址、面积及价格，并由被告恒x房产的法定代表人何亮签字确认优惠后的单价。协议约定，原告张某需先支付房屋总价的60%即323,503元，剩余部分通过办理按揭贷款支付。协议第七条约定，若被告恒x房产未能按约定保留房屋或未按协议条件销售，视为违约，需支付总房款10%的违约金。第十一条则约定，所有商品房买卖手续应在三个月内完成。

2013年6月6日，原告张某将323,503元购房款交付给段丽冬，并由被告恒x房产出具了收据，收据明确记载收到张某购买7-1-15-3号房屋的款项，并加盖了公司财务专用章。2013年12月12日，被告恒x房产与被告松x建筑签订了《对帐单》，确认截至该日已支付部分工程款。

此外，被告恒x房产开发的“幸福里”小区第7幢房屋已于2011年12月26日取得商品房预售许可证。然而，被告恒x房产在原告付款后，未按协议约定与原告签订备案合同，反而将该房屋出售给他人并办理了备案登记。被告恒x房产当庭承认该房屋已售出，并同意解除《购房协议》。

原告张某的诉讼请求包括：
1. 解除与被告恒x房产签订的《购房协议》；
2. 要求三被告共同退还购房款323,503元，并自付款之日起按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息；
3. 要求被告按购房款总价的10%支付违约金；
4. 要求按网签购房差价赔偿损失，即（4385元/㎡－3700元/㎡）×144.19㎡=98,770元；
5. 要求三被告承担连带赔偿责任；
6. 由被告承担案件受理费。

法院判决如下：
1. 解除原告张某与被告南充恒x房地产开发有限公司签订的《购房协议》；
2. 判令被告南充恒x房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告张某购房款人民币323,503元，并按中国人民银行同期一年期流动资金贷款利率支付资金利息至付清本金之日止；
3. 判令被告南充恒x房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张某损失人民币98,770元；
4. 驳回原告张某的其他诉讼请求。

如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,076元（已减半收取），由被告南充恒x房地产开发有限公司承担（原告已于2014年7月23日向本院预交受理费6,152元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。

律师说法：
本案中，商品房买卖双方形成了商品房销售合同法律关系，双方应依约履行各自义务。原告张某已按协议支付购房款，但被告恒x房产未履行约定，未与原告签订备案合同，反而将房屋出售给他人并完成备案登记，导致原告无法实现合同目的。被告恒x房产的行为构成根本性违约，原告请求解除合同依法有据。由于被告违约，原告有权要求返还购房款、支付利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

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