买房未过户 对方反悔怎么办 “房改房”能买吗

   案情介绍：买房未过户对方反悔不过户

1999年5月10日，舒某与张某签订了一份转让协议，张某愿意将单位公房一套转让给舒某居住，舒某一次性给予张某18000元；自签约之日起，该套房屋归舒某所有；若是以后房改，房屋补助款由舒某支付，张某协助办理有关手续。协议签订后，舒某依约支付购房款并入住该房屋。2004年，张某单位房改，张某购买该套房屋并将产权登记在自己名下。2008年3月9日，舒某与张某再次签订一份房屋买卖合同，舒某又向张某支付10000元。张某将产权证件交给舒某。此后，舒某多次要求张某配合完成过户手续均被张某拒绝。舒某遂向法院提起房屋确权之诉。张某辩称，他与舒某在1999年签订的是租房协议，舒某支付的18000元是租金；2008年他与舒某签订的买卖合同，违反了法律的强制性规定。

   法院判决：支持舒某的诉求，张某应配合完成过户手续

法院认为，解决房屋归属问题，应考虑购房时双方当事人的真实意思表示，并结合房款支付、房屋交付、居住、使用情况等进行综合分析，再确定房屋归属。房屋产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，其并不创设具体的权利义务关系。本案中，舒某与张某两次协议的真实意思是买卖房屋，而非租赁。另外，张某的单位公房经过房改，已经取得了该房屋的合法产权证书，故根据相关政策规定，房改房上市后再次进入房地产市场交易的，按相关标准补缴土地出让金后，可办理交易过户手续，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效并生效。法院判决该套公房归舒某所有，张某应配合完成过户手续。

   律师说法：买房未过户，对方反悔怎么办？“房改房”能买吗？

买房未过户涉及如下法律问题：

１.根据区分原则，买房未过户并不影响房屋买卖合同的效力。依据《物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

２.买方可以依据买卖合同的条款，要求卖方配合过户。卖方如不配合，可以要求卖方承担违约责任。

３.房子未过户不发生物权变动的效力，即不取得房屋的所有权。这种情况容易发生一房二卖或一房多卖的风险，第三人有可能取得房屋的所有权。

４.部分“房改房”补缴土地出让金并取得产权证之后，是可以取得房屋所有权的。详细情况应查阅相关政策规定。

本案中，舒某虽然未办理过户登记，但他与李某之间的房屋买卖合同是真实有效的。该房子经过房改已经取得了产权证书，经过补缴土地出让金以后，可以办理产权变更登记。因此，舒某可以要求李某配合办理过户。

签订房屋买卖合同之前，应详细了解相关的法律法规，必要时咨询专业法律人士，尽可能减少损失。