未在合理期限内通知承租人是否侵犯优先购买权？法院驳回赔偿请求

案情简介：未在合理期限内通知承租人是否构成对优先购买权的侵害

2007年8月29日，A公司将一处商铺出租给肖某，租赁合同约定租期为2年，自2007年9月11日起至2009年9月10日止，年租金为36748元。在合同履行期间，肖某按时缴纳了租金，并对商铺进行了整体装修。2009年7月24日，肖某向A公司提出购买该商铺的请求，此时才得知该商铺已于2009年7月31日被A公司转让给史军强，并完成了产权过户手续。肖某认为，A公司在出售商铺时未在合理期限内通知其，侵犯了其优先购买权，应承担相应的赔偿责任。为此，肖某请求法院判令A公司赔偿其装修损失30000元、重新寻找商铺及租金损失10000元、停业损失60000元以及重新购置同地段相似房屋的差价损失100000元，合计200000元。

法院判决：驳回原告的诉讼请求

经法院公开审理查明，2007年8月29日，A公司将位于宜兴市宜城街道阳泉西路265—1（119）号的商铺（面积100.68平方米）出租给肖某，租赁合同约定租期为2年，年租金为36748元。合同中还特别约定，乙方（肖某）如需增设或变更装修、设施设备，应事先取得甲方（A公司）的书面同意。此外，合同第九条“特别约定”中明确指出：“甲方有权在租赁期内将该套商业用房出售给他人，乙方不得干涉。该套商业用房出售他人后，本合同继续有效。在租赁期满后，若乙方希望续租，应直接与购买方签约。”

在合同履行期间，肖某已按约缴纳租金，并完成了商铺的装修。2009年7月31日，A公司通知肖某该商铺已转让给史军强。2008年1月31日，史军强已办理了产权过户手续。租赁合同期满后，肖某已退出商铺，也未在同地段另行购置商铺。

综上所述，肖某主张A公司侵害其优先购买权并应承担赔偿责任的请求，缺乏事实或法律依据，法院依法予以驳回。

律师说法：优先购买权是否受到侵害及赔偿责任的认定

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，若出租人在合理期限内未通知承租人，或存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人有权请求出租人承担赔偿责任。然而，在本案中，肖某的主张不能成立。

首先，肖某在签订合同时已知晓其在租赁期内享有优先购买权，但双方在合同中已作出特别约定，明确约定A公司有权在租赁期内将商铺出售给他人，肖某不得干涉。该约定表明，肖某在租赁期内自愿放弃优先购买权，同意A公司自由处分该商铺。因此，A公司在租赁期内出售商铺时，无需再履行通知义务。

其次，该特别约定系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对双方具有法律约束力。肖某放弃优先购买权的行为，属于依法处分自己的民事权利，不应受到干涉。

再次，肖某在租赁期满前一个多月即已知悉商铺被出售，租赁期满后也已退出经营。若其未来有继续经营的意愿，理应立即着手寻找新的经营场所，以避免损失扩大。法院认为，一个多月的时间已足以让肖某完成相关准备工作，因此其未能及时采取措施导致的损失，不应归责于A公司。

综上，肖某的损失与A公司无关，其请求缺乏法律依据，法院不予支持。

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