没房产证的房子能否买卖？一房二卖如何维权？

没房产证的房子能否买卖？2007年8月，王女士以50万元的价格将一套新房卖给张女士，并签订了房屋买卖合同。由于该房屋尚未取得产权证，双方约定张女士先支付30万元首付，待产权证办理完毕后再支付剩余房款。然而，2008年3月，王女士取得产权证后，并未履行与张女士的约定，而是将该房屋以63万元的价格转手卖给市民刘先生，并完成了产权过户手续。如今，张女士准备向法院提起诉讼，要求王女士双倍返还已付购房款。

本案涉及两个法律关系：一是物权关系，二是债权关系。房屋的所有权归属属于物权关系，而王女士与张女士、刘先生之间分别存在的房屋买卖合同关系则属于债权关系。物权是绝对权、对世权，具有公示效力；债权则是相对权、对人权，不具有公示效力。因此，物权的效力优先于债权。

在本案中，刘先生与王女士之间不仅有有效的买卖合同，还完成了房产过户，因此根据“一物一权”原则，刘先生已合法取得该房屋的所有权。而张女士虽然也与王女士签订了有效的购房合同，但由于未办理过户手续，无法取得房屋的所有权，但仍有权追究王女士的违约责任。

“一房二卖”是购房过程中常见的风险之一。一些购房者购买了期房，等到交房时却发现房屋已被卖方转卖给他人并办理了过户，导致自身权益受损。为了避免此类情况，笔者建议购房者在签订买卖合同后、完成产权过户前，办理“预告登记”。

根据《物权法》的规定，房地产登记制度中引入了“预告登记”这一环节。预告登记属于准物权行为，一旦买方办理了预告登记，卖方在未取得买方同意的情况下，不得擅自将房屋再次出售。同时，房产局在办理正式过户时，也会审查预告登记情况，若未取得预告登记权人同意，将不予办理过户手续。

需要注意的是，“预告登记”并非永久有效。根据《物权法》第二十条的规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。”因此，购房者应密切关注预告登记的有效期限，及时办理正式的产权登记，以保障自身合法权益。