因对方违约而解除购房合同，解除合同后还要付违约金吗

因对方违约而解除购房合同

2014年，经某房屋中介公司介绍，原告邬某与被告毕某签订了一份《房屋买卖合同》，双方在合同中约定，被告毕某自愿将位于深圳市福田区凯丰花园的一套面积为123．5平米的房屋出售给原告邬某，房屋总价款为246万元，买卖合同签订之日原告向被告支付房款100万元，余款146万元在房屋办理权属登记之日付清。

被告承诺所出售的房屋权属明晰，无其他任何产权纠纷，确保该房屋权属的真实性。若双方有一方违约，则需向守约方支付违约金10万元。后原告在办理房屋权属登记过程中发现，该标的房屋于2013年在某商业银行办理了银行抵押贷款130万元，因被告毕某在合理期间不能消除该房屋的抵押行为，原告便诉至法院，要求法院判决解除双方签订的房屋买卖合同，要求被告返还已支付的房款100万元，并支付违约金10万元。

被告毕某以标的房屋办理了抵押贷款，致使房屋买卖交付不能，且被告又不能在合理期内消除房屋的抵押行为，故被告的行为构成违约，双方签订的合同应当予以解除，各方均无异议。但双方对房屋买卖合同解除后，被告应否支付违约金问题存在很大争议。

被告方认为，根据《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除意味着合同的权利义务关系消灭，违约金条款作为原合同的一部分，不具有独立性，因此违约金条款也应随之消灭。根据合同法的规定，合同解除的法律后果表现为返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任，而不是违约责任。故本案中原告要求被告支付违约金10万元的诉请不应当予以支持。

原告方认为，违约金是当事人预先确定的一种独立于合同债务履行之外的给付。《合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”违约金条款属于“合同中结算和清理条款”，因此，即便合同解除，违约金条款也继续有效。因此，对原告要求被告支付10万元违约金的诉请应予以支持。

解除合同后还要付违约金吗

赞成原告方的意见。即在一方违约情形下导致合同解除的，原合同约定的违约金条款应当继续有效。

合同当事人约定的违约金条款在合同依法解除后是否有效的问题，其实质是违约金条款是否具有独立性的问题。《合同法》第五十七条规定：“合同无效、被撤销或终止，不能影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”《合同法》第九十八条规定：“合同权利义务的终止，不影响结算和清理条款的效力。”无论是“解决争议的条款”还是“结算和清理条款”，都是当事人为合同效力消灭后如何处理相关事宜而事先约定具有相对独立效力的条款，它不因合同效力的终止或被否认而失去效力，否则这种约定将变得毫无意义。

根据《合同法》的有关规定，合同解除分为约定解除和法定解除，只有当事人的行为构成根本性违约，才可以适用法定解除。本案中被告毕某已先行将标的房屋抵押给了商业银行，该行为可能导致原告无法获得房屋所有权，以致合同无法正常履行；且事后被告在合理期限内亦未消除该房屋的抵押行为，被告已构成根本性违约。被告的违约行为已经严重损害到原告的合同权益，根据相关法律的规定，原告有权要求被告承担相应的赔偿损失。双方在合同中约定，一方构成违约，则需向守约方支付10万元违约金。该合同约定是双方在合同订立之时，对合同后续履行过程中存在违约行为的约定，依据当事人意思自治原则，应当予以支持。