农村房屋买卖效力认定：城镇居民购房合同是否有效？

刘某于2013年在邻村购买了8间房屋，主要目的是让资金保值。卖方并非本村人，而是非农业户口，但该房屋所占土地是卖方从前任村委处购买的，并且有公证书为证。虽然当时尚未取得房产证，但卖方已向村委缴纳了办证费用。最终，刘某与卖方签订了买卖协议，协议上还加盖了村委的公章。然而，2014年9月，该片房屋面临拆迁，卖方却提出毁约，主张该农村房屋买卖合同无效。

农村房屋买卖合同的效力认定，不能一概而论，需结合具体情况分析。根据司法实践，农村房屋买卖合同的效力取决于买卖双方的身份及交易性质：

1. **转让给城镇居民的合同一般无效**。
我国《物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让应适用土地管理法等法律和国家有关规定。而《土地管理法》及其相关管理条例均明确禁止宅基地使用权的转让。此外，国务院办公厅于1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款指出：“农村的住宅不得向城市居民出售。”2004年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》也再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”因此，将农村房屋转让给城镇居民的行为，违反了国家的禁止性规定，应认定为无效合同。

2. **转让给同村或外村居民的合同一般有效**。
在现行法律、行政法规及相关国家规定中，并未明确禁止农村房屋在同村或外村居民之间的转让。在民法领域，法无禁止即自由。农民之间的房屋转让属于合法的物权流转，未违反“房地一体”的原则。集体土地使用权广义上属于农民集体所有，房屋在农民之间的转让不会导致土地使用权与房屋所有权的主体分离，因此应认定为有效。如果认为此类转让违反了宅基地使用权的集体经济组织成员身份属性，可以通过将户口迁入所购房屋所在的集体经济组织，从而获得成员资格，进而消除宅基地使用权在集体经济组织之间流转的障碍。