丈夫擅自出售共有房产，契约是否有效及违约责任解析

网友张先生提问：我们夫妻于2008年12月购买了一套房产，购房合同已经签订，上面有我们夫妻两人的签字，契税也已缴纳，但尚未领取房产证和土地证（近期将办理）。前段时间，我丈夫在一份《房地产买卖（三方）契约》上签字，并收取了对方5000元的定金，但我并未签字。现在我们不想出售这套房子，想问这份契约是否有效？如果毁约，我丈夫是否需要赔偿违约金？

律师解答：婚后购买的房产属于夫妻共同财产，若房产证上有多个权利人，则该房产为数人共有。出售共有房产必须获得所有共有人的同意，否则买卖合同可能被认定为无效。如果你不同意出售，该契约应视为无效，你丈夫应当退还定金，并赔偿对方因此产生的合理损失。

此外，律师提醒大家注意：根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条的规定，夫妻在处理共同财产时享有平等权利。对于非日常生活需要的重要财产处置，夫妻双方应平等协商并达成一致意见。如果第三人有理由相信该处置行为是夫妻双方共同的意思表示，则其可被视为善意第三人，此时合同可能仍然有效。

因此，若买房人能够证明其有充分理由相信出售行为是夫妻双方共同决定的，那么合同可能有效。但买房人需提供相应证据来支持其主张。建议在签订买卖合同时，确保所有共有人均在场并签字，核实其身份。若共有人未到场，而是由他人代签，应重点审查代签人是否具有合法代理权，并要求其出示委托书。若共有人为未成年人，需确认签订合同的人是否为其监护人，以确保合同的合法性。