按套买房面积缩水，购房者能否要求部分退款？

袁女士于2014年在欣欣小区以45万元的价格从鸿欣开发商处购买了一套二室一厅的商品房。在购房前，她曾对该房屋进行实地勘察，对其整体情况表示满意，并在与开发商协商后，以一口价45万元成交。随后，双方签订了商品房买卖合同，明确约定了房屋的面积。然而，袁女士在收房后发现，该商品房的实际套内建筑面积仅为78.16平方米，比合同约定的面积少了2.24平方米。因此，她要求开发商承担违约责任，并退还因面积缩水多收的房款。但开发商则认为，该商品房是按套销售的，面积并非单独计价，且袁女士在签约前已实地查看，因此不同意退还相应的房款。

从袁女士的角度来看，其主张更为合理。根据《中华人民共和国合同法》第六十条和第一百零七条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”合同中已经对房屋面积作出约定，开发商有义务按照合同履行，若实际面积与约定不符，就应承担相应的违约责任。

实际上，按套销售商品房与在超市购买一包食品有相似之处。食品按包销售，但包装上会标明净含量，若实际重量与标注不符，卖方需承担责任。同样，按套销售的商品房虽然不单独按面积计价，但合同中对面积有明确约定，开发商应当遵守。此外，西方国家以及我国香港地区虽普遍采用按套销售模式，但若购房者复测发现面积缩水，根据当地法律，开发商仍需承担违约责任。然而，从我国法院的审判实践来看，通常不认为开发商存在多收房款的行为，因此对购房者的退款请求支持较少。