无产权证房屋买卖纠纷：违约责任与过户难题的法律解析

无产权证房屋买卖引发纠纷

2013年6月25日，杜先生（卖方）与胡先生（买方）签订《房地产买卖协议》，约定杜先生将其拥有的36871平方米土地及4700平方米房屋及其地上所有建筑物一并转让给胡先生，转让总价为2100万元。协议规定，杜先生在注销抵押权后，胡先生需支付300万元定金，土地证交由胡先生保管。待双方完成房地产过户手续后，胡先生再支付剩余1800万元转让款。同时，杜先生告知胡先生该房屋尚未办理房产证，并约定必须在2013年11月底前完成房屋过户手续，若未能在约定期限内办理，则视为违约，杜先生应双倍赔偿胡先生共计600万元。

在合同履行过程中，因消防手续不齐全，导致无法按时办理房产证，胡先生遂以被告违约为由将其诉至法院，请求判令杜先生双倍支付违约金600万元，并继续履行合同。法院审理认为，原、被告签订的《房地产买卖协议》符合法律规定，应受法律保护。但由于房屋产权登记尚未完成，无法明确权属，导致合同实际无法履行。

尽管被告未能按期完成过户手续，但法院指出，其违约行为是客观事实。然而，由于合同中未明确约定违约金，胡先生主张的300万元违约金法院酌情予以支持。但因无法强制过户，法院未支持胡先生要求继续全面履行合同的请求。

一审判决后，双方均对结果不满，遂提起上诉。二审法院依据《民事诉讼法》的相关规定，经全面调查后认定，原告在协议签订次日已将消防“现场踏看记录”提交给中介公司，中介公司将其作为办理房产证的材料递交相关部门。同时，法院查明被告是在2014年4月20日才得知存在该“现场踏看记录”。

二审法院指出，“现场踏看表”并非消防大队的行政许可文件，亦不能作为办理房产证的有效依据。因此，房屋产权证未能及时办理，原告亦负有主要责任。最终，二审法院维持了一审判决，并作出终审裁定。