限购政策升级引发房屋买卖纠纷，如何解决合同履行难题？

3月份，杭州楼市整体表现良好。一对外地来杭的小夫妻通过中介看中了老林家位于翠苑的一套房子，最终双方达成200万元的购房意向，并支付了5万元意向金。与此同时，老林夫妇在拿到这笔意向金后，又在城西女儿家附近看中了一套95平方米的公寓。由于老林夫妻均已退休，无法办理按揭贷款，他们与房东协商以400万元全款一次性付清房款，并支付了10万元意向金。

然而，新政出台后，小夫妻迟迟未签约，直到新政实施的第二天才在中介催促下前来签署正式合同。在签约过程中，中介再次确认双方的购房资格和贷款情况，小夫妻表示自己没有房产，但之前在老家有过房贷，现已还清并出售了房产。根据新政规定，无房但有贷款记录的购房者，首付款比例将从40%提高到60%，这意味着原本200万元的房价，首付款需增加40万元，小夫妻顿时感到无力承担。

老林作为卖方，考虑到新政带来的影响，决定退还小夫妻的5万元意向金。但与此同时，他无法再支付400万元全款购买城西的公寓，于是前往与房东协商。没想到，房东对此极为不满，通过中介表示不退意向金，甚至不愿见面。

限购政策的升级给房产交易带来了诸多难题。针对此类问题，可以从两个方面进行分析：

一、若因“限购”导致无法履行合同，即购房者不具备购房资格，那么合同应依法解除。由于此类情况通常为双方事先无法预见，因此合同解除后一般不追究违约责任。卖方应退还已收取的定金、购房款等款项。

二、若因“限贷”导致交易无法完成，则需具体分析。限贷政策的调整虽然增加了购房者的负担，但并不必然导致合同无法履行。由于房产交易金额较大，且具有不动产属性，买卖双方在签订合同时通常会更加谨慎。购房者在签约前应充分评估自身的支付能力和未来可能的政策变化。特别是在当前房地产政策频繁变动的背景下，购房者对政策调整有一定的预期。

对于商品房的新房买卖，根据相关司法解释，一般情况下可以解除合同，购房者通常不承担违约责任。若购房者确实因限贷政策升级而丧失履约能力，也可主张解除合同，且其违约责任可相应减轻。借鉴北京、上海、广州等地的处理经验，购房者在特定情况下甚至可以不承担违约责任。

综上所述，限购政策升级带来的房产交易纠纷较为复杂，建议在实际操作前咨询专业的房产法律人士，以确保交易合法合规，避免不必要的损失和纠纷。