限价限售政策下房企违规售房现象频发，现金流危机凸显市场困境

在当前一轮调控政策下，”商改住”限售和新房限价政策对房地产企业造成了较大影响，许多开发商在各地频繁违规操作，其中不乏大型房企。同时，一些城市中，开发商通过”双合同”、”延期签约”等方式规避政策限制，涉嫌违规现象普遍存在。

对于房企而言，商改住项目和住宅项目的销售是其赖以生存的主要现金流来源。一旦这些渠道被限制，房企将面临资金链断裂的风险，这也是他们冒险违规的重要原因。然而，限价、限售政策作为抑制楼市投资投机的手段，其作用更多是短期调控，难以从根本上解决房地产市场，尤其是核心一线城市所面临的供需失衡问题。

自3月26日北京发布”商改住”禁令后，广州、成都、上海、深圳等地也陆续跟进实施更严格的管控措施。在政策高压下，部分房企仍顶风作案。例如，3月28日，北京市住建委通报称，林肯公园、万科天地、恒大未来城、泰禾中央广场、龙湖西宸广场、尚峰一号等6个项目涉嫌将商业办公用途改为居住用途销售，随即被暂停网签。5月份，绿地集团也因违规操作被两次处罚，涉及北京密云区的绿地朗山产业园商办项目和上海闵行区的绿地峰尚汇项目。前者存在无证售房和违规宣传”商改住”的问题，后者则因未对违法建设进行彻底整改而被处罚。

这些违规行为的背后，反映出部分房企在当前市场环境下，手握大量商办项目，急于去库存、回笼资金的无奈。早在2012年，绿地集团便开始加大对商办项目的布局。据公开统计，仅在过去五年间，绿地集团在北京拿下的商办用地就超过15块。2016年，其销售结构中，住宅项目占比64%，商办项目则占36%。

深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫指出，目前全国商业物业存量过剩，房企违规进行”商改住”销售，主要动机是为了将库存转化为现金流。国家统计局数据显示，1-5月份，全国住宅待售面积为36475万平方米，同比下降17.9%；办公楼待售面积为3706万平方米，同比上升7.7%；商业营业用房待售面积为15921万平方米，同比上升4.6%。

除了”商改住”，新房销售领域也出现了”双合同”和”延期签约”等规避限价限购政策的现象。据21世纪经济报道记者调查，一些一二线城市的开发商在限价政策下，将楼盘备案价与实际销售价之间的差额，通过签订装修合同来支付。例如，某大城市郊区的楼盘备案价在12000-15000元/平方米，而市场真实售价则高达18000-20000元/平方米，差价约五六千元，以装修合同的形式进行支付。这使得购房者需支付相当于50%-60%的首付成本（包括购房首付和装修费用），而装修贷款期限通常为5-10年，月供压力较大，实际上构成了变相的首付贷，与现行金融政策相违背。

此外，部分项目通过”延期签约”的方式规避限购政策。购房者先签署意向书，支付首付款，并在一年内分期支付一定金额，同时办理社保。一年后，再签订正式购房合同、办理贷款及过户手续。这种做法虽规避了政策限制，但存在较大的法律和合规风险。

针对房地产开发商的违规行为，法律已提供了明确的处罚依据。根据相关法律规定，房企违规销售可依法受到行政处罚，造成损失的需承担民事责任，情节严重的甚至可能面临刑事责任。具体处罚措施包括：

1. **依据《城市房地产开发经营管理条例》**
– 第三十六条：未经验收交付使用的房屋，责令限期补办验收手续，逾期不补办的，组织验收并处10万至30万元罚款；验收不合格的，责令返修并处总造价2%以下罚款，情节严重的可吊销营业执照。
– 第三十八条：擅自转让房地产开发项目的，责令停止违法行为，没收违法所得，可并处违法所得5倍以下罚款。
– 第三十九条：擅自预售商品房的，责令停止预售，没收违法所得，可并处已收取预付款1%以下罚款。

2. **依据《城市商品房预售管理办法》**
– 第十三条：未取得预售许可证即预售商品房的，按《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条处罚。
– 第十四条：不按规定使用预售款项的，责令限期纠正，并可处违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。
– 第十五条：隐瞒情况或提供虚假材料骗取预售许可的，责令停止预售，撤销许可，并处3万元罚款。

这些处罚措施旨在遏制违规行为，维护房地产市场的健康发展与金融秩序的稳定。