限价限售政策掐断现金流 房企被迫违规卖房

限价限售政策掐断现金流

21世纪经济报道记者调查发现，在此轮调控"商改住"限售、新房限价政策下，诸多开发商在各地频频违规，其中不乏大型房企;而在一些城市，开发商通过"双合同"、"延期签约"等方式规避限价限购政策，也是大面积涉嫌违规。

商改住项目和住宅项目销售，是绝大部分房企赖以为生的现金流来源，掐断这一现金流他们将面临资金链断裂的风险，这是房企冒险踩线的原因。

但作为抑制楼市投资投机的手段，限价、限售政策并不能解决房地产市场尤其是一线城市的根本问题，即供需不平衡。继3月26日北京"商改住"禁令后，广州、成都、上海、深圳等地相继跟进。在严格的管控政策下，一些房企违规了。

3月28日，北京市住建委公布，林肯公园(资料、团购、论坛)、万科天地(资料、团购、论坛)、恒大未来城(资料、团购、论坛)、泰禾中央广场(资料、团购、论坛)、龙湖西宸广场(资料、团购、论坛)、尚峰一号等涉嫌将商业办公用途改变为居住用途销售，这6个项目当时被停止网签。

5月份，绿地也因试图打擦边球而两次被罚。涉事项目分别是位于北京密云区的绿地朗山产业园商办项目，以及位于上海闵行区的绿地峰尚汇项目。前者因为存在无证售房、涉嫌违规宣传"商改住";后者因未对违法建设进行完全整改。"顶风作案"背后，是以绿地为代表的房企手握大量商办项目急于去库存的无奈。早在2012年，绿地集团就已开始加码商办。公开统计数据显示，绿地集团在过去5年间，仅在北京拿下的商办用地就超过15块。绿地2016年的销售中，住宅项目占比64%，商办占比36%。

深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫表示，全国现在商业物业存量过剩，房企违规"商改住"的主要原因，是为了去库存转化成现金流。国家统计局数据显示，1-5月份，全国住宅待售面积为36475万平方米，同比下降17.9%;办公楼待售面积3706万平方米，同比上升7.7%;商业营业用房的待售面积为15921万平方米，同比上升4.6%。

除了违规"商改住"，新房销售领域"双合同"、"延期签约"现象也是遍地开花。根据21世纪经济报道记者的调查，在主流一二线城市，因为政府实施限价管理，每个区域、每个楼盘都进行限价销售，而且限定的价格较低，一些城市的开发商就通过"双合同"来规避限价。

所谓双合同，指的是购房者在买房时，除了购房合同，还被要求签订一份装修合同。以某大城市郊区为例，楼盘备案价基本在12000-15000元/平方米，而市场真实售价为18000-20000元/平方米，这中间存在的五六千元差价以另外的装修合同来支付。

为此，购房者将付出相当于50%-60%左右的首付成本(首付+装修)，而装修贷款只能贷5-10年不等，月供压力也很大。这也相当于是变相的首付贷，是现行国家金融政策所不支持的。

记者调查发现，一些项目通过延期一年签约的方式，规避限购政策。购房者先签意向书，支付首付款以及在接下来的一年里陆续支付金额不等的分期款，同时办理社保;一年后，双方再签订正式的购房合同、办理贷款、签约过户。

房企违规售房应如何处罚

房地产开发商违规销售，可以依法给予行政处罚；给他人造成损失的，赔偿损失（承担民事责任）；构成犯罪的，依法追究刑事责任。就行政处罚而言，法律依据很多，主要可以：

一、依照《城市房地产开发经营管理条例》进行处罚

《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。

第三十七条违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十八条违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

第三十九条违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

二、依照《城市商品房预售管理办法》进行处罚

《城市商品房预售管理办法》第十三条开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。

第十四条开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

第十五条开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。