房屋买卖合同未成立，中介费该由谁承担？

案件详情：房屋买卖合同解除，中介费承担引发纠纷
去年11月，李某通过房产中介看中了三水汇丰花园的一套房产。在中介的积极撮合下，李某与房主达成了购房意向，并支付了2万元定金。12月6日，三方共同签订了《二手房屋买卖合同》，约定李某以40万元的价格购买该房屋，并承诺于2011年4月1日前完成银行按揭手续。合同还明确，买卖双方共同委托中介办理交易手续，中介按成交价的2%收取服务费8000元，由李某在办理土地使用权过户手续当天支付。

合同签订后，中介协助李某向银行申请购房款的七成贷款。然而，今年初银行开始收紧住房贷款政策，李某又年过五旬，缺乏稳定收入来源，多家银行均拒绝为其提供贷款，即便有少数愿意贷款，也无法满足七成的额度要求。由于无法获得足额贷款，李某最终选择损失2万元定金与房主解除合同。这一决定却让中介陷入两难，中介费由谁承担成为双方争议的焦点。

法院判决：中介费应由购房人承担
法院审理认为，李某委托中介为其提供订立房屋买卖合同的机会及媒介服务，双方之间构成居间合同关系。中介在此次交易中提供了房源信息、带看服务、购房建议、政策咨询以及协助办理按揭等服务，促成了李某与房主之间的交易，已履行了其应尽的居间义务。因此，李某应支付相应的中介费用。

李某作为具备完全民事行为能力的成年人，在签订合同时应对其可能面临的风险及自身义务有充分认知。银行信贷政策的调整属于不可预见的外部因素，由此产生的不利后果应由李某自行承担。此外，合同中约定中介负责办理房产过户手续，但因买卖合同已解除，中介的后续服务义务实际上已无法履行，因此法院依据民法的公平原则和等价有偿原则，酌情判定李某应支付4000元中介费。

律师分析：合同解除后中介费的负担主体
本案中，居间合同的双方为购房人与房屋中介，根据合同相对性原则，中介公司为购房人提供了服务，购房人理应承担相应的中介费用。

房屋买卖合同通常涉及较大金额，与买卖双方有直接的利害关系。因此，律师建议购房人在签约前应充分了解相关政策，对可能发生的履约障碍有所准备。

近年来，银行房贷政策持续收紧，审批流程也更加严格，导致部分购房者难以获得足额贷款。在此背景下，购房人应提前与贷款银行沟通，确认贷款额度和发放时间，避免因贷款问题导致交易失败。同时，为降低政策变动带来的风险，应尽量加快交易进程，尽快完成交易流程，必要时提高首付款比例，以应对贷款无法到位的情况。

若在签约后因贷款问题无法履约，购房人不仅可能面临定金损失，还可能需承担中介费用，因此提前做好准备至关重要。如您有更多关于合同方面的疑问，欢迎咨询法邦网的专业合同律师。