发包方拖欠工程款，承包人如何合法维权？优先受偿权详解

案情简介：
2014年7月16日，某建筑工程公司与某房地产公司签订《建设工程施工合同》，由某建筑工程公司承建某房地产公司开发的建设工程。合同约定工程总价款为12,690,700元，竣工日期为2015年10月20日，工程交付后某房地产公司应支付工程款的95%。目前，该工程已按期竣工并交付使用，但某房地产公司仅支付了部分工程款，剩余9,918,859元工程款拒绝支付。某建筑工程公司遂向法院提起诉讼，请求判令某房地产公司支付拖欠的工程款9,918,859元，并主张对承建的18间1-2层商业楼折价或拍卖所得价款享有优先受偿权。

法院判决：
法院审理后认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，发包人未按约定支付工程款的，承包人有权就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。同时，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人优先受偿权优于抵押权及其他债权。第四条规定，承包人行使优先受偿权的期限为六个月，自工程竣工之日或合同约定的竣工之日起计算。

本案中，涉案工程于2015年10月20日竣工，某房地产公司未依约支付剩余工程款9,918,859元。某建筑工程公司于2015年11月25日向法院提起诉讼，其主张优先受偿权的期限未超过法定六个月，符合法律规定。因此，法院支持某建筑工程公司的诉讼请求。

判决如下：
一、某房地产公司应于本判决生效后五日内支付某建筑工程公司工程款9,918,859元；
二、某建筑工程公司就上述工程款9,918,859元，对由其承建的某房地产公司18间商业楼折价或拍卖所得的价款享有优先受偿权。

律师说法：
《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，发包人未按约定支付工程款的，承包人有权催告其在合理期限内支付；逾期不支付的，除因工程性质不宜折价、拍卖外，承包人可与发包人协商折价，或申请法院依法拍卖工程，并就拍卖或折价所得价款优先受偿。

本案中，某建筑工程公司与某房地产公司签订的《建设工程施工合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应依约履行义务。某房地产公司未按合同支付工程款，构成违约。根据上述法律规定，某建筑工程公司有权主张优先受偿权，且其主张在法定期限内，因此依法应予支持。

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