名为房屋买卖实为借贷关系的司法认定与处理方式

名为房屋买卖实为借贷关系的认定需慎重对待。洪秀凤与昆明安钡佳房地产开发有限公司签订了一份房屋买卖合同，并办理了备案手续。洪秀凤作为一审原告，要求被告交付房屋并办理过户登记手续。然而，一审法院认为，该合同中约定在房屋具备交付条件的情况下延迟交付，不符合常理；合同约定的房屋价格明显偏低；虽约定分期付款，但实际签约后即全额支付，与正常房屋买卖交易习惯不符。因此，一审法院认定双方名为房屋买卖，实为借贷关系，遂驳回洪秀凤的诉讼请求。

最高人民法院在审理过程中，认可一审法院所认定的事实，并在此基础上补充了部分事实。法院指出，一审判决将双方法律关系认定为借贷关系，并据此驳回洪秀凤的诉讼请求，存在事实认定和法律适用上的错误，应予以纠正。洪秀凤的上诉主张其与安钡佳公司之间存在真实的房屋买卖法律关系，并要求对方承担继续履行合同等违约责任，具有事实和法律依据，法院对其合理部分予以支持。

在司法实践中，借贷双方常以签订买卖合同作为担保手段，约定若借款人未能按时还款，出借人可依据买卖合同主张权利。由于买卖合同中标的物的价值与借款金额存在较大差距，出借人往往在诉讼中直接依据买卖合同主张取得标的物。对此，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条明确规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人未能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应按照民间借贷法律关系进行审理，并向当事人释明变更诉讼请求。若当事人拒绝变更，法院可裁定驳回起诉。

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