商品房买卖中要约与要约邀请的界定及法律影响解析

一、商品房买卖中哪些内容构成要约
“要约”与“要约邀请”是我们在日常生活中经常接触到的法律术语，尽管常见，但对于非专业人士而言，其概念往往难以准确理解，即使是业内人士，也未必能清晰区分其界限与内涵。这对房地产行业尤为重要，因为我们在日常经营中需要通过多种手段宣传产品和服务。要约与要约邀请在法律效力及可能引发的法律后果上存在显著差异，因此，准确识别商品房广告中哪些内容属于要约、构成合同条款，哪些属于要约邀请、不构成合同条款，具有重要的现实意义。根据《中华人民共和国合同法》第十四条的规定，要约是指希望与他人订立合同的意思表示，其内容应当具体明确，并表明一旦受要约人承诺，要约人即受该意思表示的约束，需承担相应的法律责任。

二、商品房买卖中何为要约邀请
要约邀请，又称要约引诱，是指希望他人向自己发出要约的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第十五条，寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等均属于要约邀请。要约邀请是当事人订立合同前的预备行为，行为人在此阶段通常不承担法律责任。但需要注意的是，如果商业广告的内容符合要约的构成要件，则可视为要约。

三、如何判断要约与要约邀请
1. **总的原则**：根据合同法及相关司法解释，商品房的销售广告和宣传资料一般被认定为要约邀请。
2. **除外情形**：当商品房销售广告和宣传资料同时满足以下条件时，其性质将被认定为要约，出卖人若违反相关承诺，需承担违约责任：
– 出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺；
– 该说明和允诺内容具体明确；
– 该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定具有重大影响；
– 该说明和允诺是否载入商品房买卖合同，不影响其要约性质。

3. **房屋及相关设施的界定**：这里的“房屋及相关设施”应理解为硬件设施，主要包括以下三个层次：
– 房屋结构部分，如内部装修、水电煤气、各种管线等；
– 房屋所在楼宇的公共部分，如大堂、电梯间、楼梯间、外立面等的造型、颜色、用材、品牌及装修标准；
– 房屋所属项目的配套、绿化、规划道路、供暖方式等。
不应包括软件部分，如选聘的物业管理公司品牌、服务配套中的服务商品牌等。因此，在广告宣传中，对硬件部分应格外谨慎，而对于在销售过程中作为卖点公开承诺的软件部分，只要承诺内容真实，产品交付时相关第三方合同已实际履行，即可认定为已履行承诺，无需像硬件部分那样长期保持不变。

4. **商品房开发规划范围的界定**：
– 狭义理解：指规划批准的项目用地范围内的所有建筑及配套设施，属于空间方位的概念。
– 广义理解：指规划批准项目中所涉及的所有组成建筑和配套设施的元素。凡与该元素相关的内容，均应纳入此范围。例如，某项目在规划用地范围外有一片绿地，销售人员承诺该区域为绿地且不会有超高建筑，但实际建设情况不符。按照狭义理解，此类承诺不属于商品房开发规划范围，应视为要约邀请；但若绿地被视为项目配套环境的一部分，且承诺内容具体明确，就可能被认定为要约。
通常情况下，我们应按照狭义理解来界定商品房开发规划范围，但如果对规划范围外的事项作出具体明确的说明和承诺，且对客户具有重大影响，也有可能被认定为要约。

5. **说明和允诺是否具体确定**：
具体确定是区分要约与要约邀请的关键因素之一。所谓具体确定，是指要约内容明确、全面，使受要约人能够清楚地了解要约人的意思表示以及未来可能订立的合同的主要内容。

6. **是否对合同订立及价格有重大影响**：
什么样的说明和允诺会对客户决定是否订立商品房买卖合同及房屋价格产生重大影响，因人而异。不同客户关注点不同，因此在发生纠纷时，法官的自由裁量空间较大，难以统一判断。然而，房屋价格的构成是由开发商决定的，其依据也较为明确，大众普遍能够理解不同设施、材料和配套对房价的影响。因此，客户和法官在判断时，通常会基于常识进行合理评估。