容积率争议引业主集体诉讼 宁波华泰星城被判赔偿475万元

案情简介：华泰星城小区位于宁波市鄞州区。2002年8月，宁波华泰通过公开招标获得该地块的国有土地使用权。根据建设工程规划许可证，该项目的总建筑面积为11.195万平方米，小区容积率为1.4，建筑密度为29%，绿化率为33%。然而，在小区交付使用后，447户业主发现实际建筑面积已达到13.8757万平方米，超出规划约2.68万平方米，容积率因此上升至1.7。同时，小区实际绿地面积为25150平方米，绿化率实际为31.3%。由于多次交涉未果，业主于2005年11月提起诉讼，要求开发商赔偿5000万元。

宁波华泰在庭审中辩称，建筑面积仅超出1119平方米，且小区总绿化面积并未减少。法院在审理过程中确认了开发商存在超建2.68万平方米的事实，但依据地方计算标准，认定实际超建面积为3178.01平方米。同时，法院也确认开发商减少了1404平方米的绿地面积。经折算，开发商因上述两项违约行为应多购买5.51亩土地，按相应地价计算，应向业主赔偿475万余元。最终，法院判决开发商向全体业主赔偿共计475万余元。

律师说法：本案的争议焦点在于地下室、停车库等附属设施的面积是否应计入容积率。业主主张应按照国家标准和建设部的相关规定，将高度达到2.2米的建筑计入总建筑面积和容积率。他们指出，华泰星城的地下室和停车库高度均超过2.2米，因此应计入容积率计算。而宁波华泰则依据1999年7月1日起施行的《宁波市城市规划管理技术规定》，主张地下室、停车库等附属设施面积不计入容积率。

法律界普遍认为，本案应适用地方标准计算容积率，法院的判决在法律适用上是正确的。地方政府在国家相关法律法规和政策框架下，有权制定适用于本地区的容积率计算标准。只要这些标准不违反国家法律，就具有法律效力，并可在本地区内作为法院裁判的依据。本案中，《宁波市城市规划管理技术规定》作为地方行政规范性文件，在宁波市城市规划区内具有法律适用效力，因此法院依据该规定进行裁判是合法合理的。