未经出租人同意转租承包土地是否可解除合同？法律解析与案例分析

案情简介：

原告石门县水稻原种场诉称，2008年被告喻某某以经营牲猪、家畜为由，租用原告位于生猪原种场办公楼前的土凸一块（面积0.7亩）及办公楼西头外空地一块（面积3.6亩），共计4.3亩土地，用于畜禽舍建设及道路更新等用途。当年2月29日，被告委托其兄与原告签订《土地租赁协议书》，约定租赁期限为40年，自2008年3月1日起至2048年3月1日止，租赁费用为4.3万元，按1万元/亩计算，一次性付清。协议签订后，被告以配偶杨宜珍的名义设立了“石门县盛旺达种猪场”。

2011年3月2日，被告作为丙方，与第三人湖南大康牧业股份有限公司（甲方）、石门县盛旺达种猪场（乙方，个体工商户业主为杨宜珍，系被告配偶）签订了《土地使用权租赁协议书》，将该宗土地转租给第三人使用。第三人取得土地后，于2011年8月10日成立湖南大康牧业股份有限公司石门盛旺达种猪场，并于2012年12月30日经石门县工商行政管理局核准登记为第三人分公司。被告在未经原告同意的情况下，将租赁土地转租给第三人，原告对此毫不知情。

2013年6月7日，原告向石门县人民法院提起诉讼，请求法院确认原、被告之间的《土地租赁协议》无效，并判令被告和第三人将土地返还给原告。法院作出（2013）石民一初字第168号民事判决，确认原、被告签订的《土地租赁协议》在20年范围内有效，超出部分无效，驳回原告其他诉讼请求。原告不服提起上诉，常德市中级人民法院于2014年8月26日作出（2014）常民三终字第89号判决，维持原判。

原告再次起诉，请求判令：一、解除原、被告签订的《土地租赁协议》；二、被告及第三人将所承租的4.3亩土地按原状返还给原告；三、诉讼费用由被告承担。

原告为支持其主张，向法院提交了以下证据：

1. 原告法人资料、被告户籍证明、第三人企业注册登记资料（复印件），用以证明原、被告及第三人的主体资格；
2. 《土地租赁协议》（复印件），用以证明原告将土地出租给被告的事实；
3. 国有划拨土地使用证及附图（复印件），用以证明原告对涉案土地享有使用权；
4. 第三人与杨宜珍、被告签订的《土地使用权租赁协议》（复印件），用以证明被告将土地转租给第三人；
5. 石门县盛旺达种猪场企业注册登记资料（复印件），用以证明土地现由第三人使用；
6. 石门县人民法院（2013）石民一初字第168号民事判决书及常德市中级人民法院（2014）常民三终字第89号民事判决书（复印件），用以证明原告曾主张合同无效，但法院未支持解除合同的请求，且确认了被告转租土地的事实；
7. 收购公告（复印件），用以证明第三人有偿使用被告所租土地。

被告喻某某辩称，其与第三人之间不存在土地转租关系，而是将土地无偿提供给第三人使用，第三人并未支付租金，因此不构成转租，不适用租赁合同的相关法律规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告为支持其主张，提交了石门县人民法院（2013）石民一初字第168号案庭审笔录（复印件），用以证明原告在2011年7月已知晓被告将土地提供给第三人使用。

第三人湖南大康牧业股份有限公司表示与被告意见一致，未提交证据。

经庭审举证、质证及本院认证，结合当事人陈述，认定以下事实：

2008年2月29日，原、被告签订《土地租赁协议》，约定被告租赁原告位于生猪原种场办公楼前的土凸及办公楼西头外空地，共计4.3亩，用于畜禽舍建设、道路更新及其他用途。租赁费用为4.3万元，一次性支付；租赁期限为40年，自2008年3月1日起至2048年3月1日止。协议还约定，被告有权修建畜禽舍及附属设施，所有设施归其所有；办公楼西头地段，被告从事任何建设活动均需留足3米生产通道，否则原告有权制止；租赁期满后，土地使用权归原告，固定资产归被告；如需续租，双方重新协商；原告不负责为被告办理建设相关手续和费用；违约责任为违约方承担0.5万元违约金，并赔偿全部损失。

协议签订后，被告依约支付租金，原告将土地交付被告使用。

2011年3月2日，被告作为丙方，与第三人湖南大康牧业股份有限公司（甲方）、石门县盛旺达种猪场（乙方，个体工商户业主为杨宜珍，系被告配偶）签订《土地使用权租赁协议》，约定第三人租赁被告及石门县盛旺达种猪场位于石门县原水稻场的3.6995万平方米土地，租赁期限为20年，被告及石门县盛旺达种猪场免费提供使用，不收取租金。协议还约定了土地管理、不得擅自改变土地用途等条款。

原告认为，被告擅自转租土地、修建办公楼等设施，违反合同约定，构成违约，遂于2013年6月7日再次起诉，请求解除合同并返还土地。

法院判决：

驳回原告石门县水稻原种场的全部诉讼请求。

律师说法：

法院生效裁判认为，原、被告与第三人三方签订的协议虽名为租赁协议，但其内容明确约定了双方的权利义务关系，构成有效的租赁合同。虽然协议中约定被告将土地“免费”提供给第三人使用，但根据第三人2011年6月10日的上市公司公告（证券代码：002505，公告编号：2011-022），第三人已收购石门县盛旺达种猪场所有资产，而被告租赁原告土地正是为配套该种猪场的生产经营使用。因此，该“免费”使用实质上是资产转让的一部分，被告并未实际支付租金，但其行为仍构成转租。

根据《中华人民共和国立法法》第九十二条的规定，当法律规范之间存在冲突时，应优先适用新法和特别法。本案中，物权法关于国有土地租赁关系的规定，相较于合同法对一般租赁关系的规范，属于特别法和新法，应优先适用。《中华人民共和国物权法》第一百三十四条规定，国家所有的农用地实现承包经营的，参照本法的有关规定。据此，参照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条第一款的规定，土地承包经营权采取出租形式流转的，应当报发包方备案，但无需发包方同意。

因此，被告未经原告同意转租土地，不能成为原告主张解除合同的法定理由。此外，原告亦未提交证据证明存在其他解除合同的约定或法定情形。即便原告主张被告擅自转租可行使解除权，因该权利属于形成权，受除斥期间限制，原告已超过法定期限，解除权已消灭，故其请求不能成立。

依法成立的合同受法律保护。虽然《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，但该条款仅赋予出租人解除权，并不意味着转租合同无效。只要转租合同不存在合同法规定的无效情形，即应认定为有效。本案中，第三人与被告、石门县盛旺达种猪场签订的协议虽名为租赁，但内容明确，权利义务清晰，且已实际履行，应视为合法有效的转租合同。因此，原告主张解除合同的诉请缺乏法律依据，法院依法驳回其全部诉讼请求。