违章建筑能否出租及租客是否需支付租金的法律解析

原告李幺达将自建的违法建筑出租给被告王雷，双方于2001年签订了一份房屋租赁合同，约定租期为一年，年租金为27000元。租期届满后，双方口头协议续租一年，但到期后被告王雷拒绝支付租金，并继续占用该房屋。原告遂起诉，要求被告腾房并支付拖欠的租金27000元。

法院经审理认为，该租赁合同无效。理由是根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》的相关规定，未依法取得房屋所有权证的违法建筑不得出租。只有依法登记的房屋权利才受法律保护。本案中，租赁合同因违反法律强制性规定，属于无效民事行为。

根据《中华人民共和国民法通则》的相关规定，无效民事行为的处理方式包括返还财产、赔偿损失以及追缴非法所得。在司法实践中，各地对此类案件的处理意见存在差异，主要归纳为三种：

第一种意见认为，尽管合同无效，但因系双方合意，被告已实际使用房屋，应支付使用费。使用费标准可参照市场价，通常与原约定租金相同。考虑到被告已实际使用两年，拖欠一年租金，应支付1年使用费27000元并腾房。原告已履行的合同部分应予以维持。这种处理方式较为常见，虽在法理上存在争议，但有助于平息纠纷。

第二种意见认为，应驳回原告的诉讼请求，并收缴其非法所得。理由是，合同无效主要责任在原告，因其未取得合法产权；而被告在签订合同时也未尽到审慎义务，明知房屋为违建仍参与租赁，存在一定过错。因此，原告所收取的租金及预期收益应予以收缴。

第三种意见则认为，合同无效，应依据《中华人民共和国民法通则》的规定处理。由于原告的出租行为未损害国家、集体或他人的利益，而被告已实际使用房屋，应支付相应的房屋使用费，其标准应以房管部门核定的数额为准，而非原合同约定的租金。同时，原告因无效合同所取得的租金应依法返还给被告。此外，法院还应向房产管理机关提交司法建议书，建议对违章建筑的所有人进行整改处罚。

笔者认为，第三种意见更为合理。应依法认定租赁合同无效，同时依据实际情况处理房屋使用费与租金返还问题，并通过司法建议推动违章建筑的整改。