签房屋买卖合同后退房被拒，如何正确转移风险责任？

刚毕业不久的王先生为了结婚，购买了一套位于彭浦新村、已进行豪华装修的公房。在中介的安排下，他与房东许先生签订了房地产买卖合同，并按照约定完成了产权过户手续。然而，几天后突然下起大雨，房东当时不在家，阳台窗户未关，导致雨水大量涌入，豪华装修的地板和木制家具全部被泡，部分家电也因进水而无法正常使用。王先生得知情况后立即联系中介要求退房，但房东不仅拒绝退房，还拒绝承担任何损失。

房屋买卖合同中的风险转移条款是关键之一。在上海市房屋土地资源管理局和上海市工商行政管理局共同制定的格式合同中，明确了两种风险转移方式：权利转移和转移占有。由于合同是标准化的，买卖双方往往认为这两种方式无实质区别，随意选择或忽略。案例中的王先生就是未仔细阅读合同，随意选择了其中一种，导致后续纠纷。

从法律角度看，权利转移是指房屋产权归属的变更，即从房东名下转移到买家名下。根据我国现行的登记制度，产权转移以政府相关部门登记为准。上海市格式合同进一步明确，权利转移的时间以房地产交易中心受理过户申请之日为准，而非产权证办理完成之日。而转移占有则指房屋实际交付，即房东将钥匙交给买家，允许其使用和管理房屋。

风险转移的两种方式在法律上具有不同的含义和影响。若合同约定风险自权利转移日起转移，意味着一旦产权过户申请提交，房屋发生任何损失，如火灾、水淹等，均由买家承担。此时，买家可能尚未实际占有房屋，仍由房东控制和使用，但只要合同中有此约定，风险责任即自动转移。此外，若房东因其他纠纷在过户后被法院查封或拍卖，即使买家是善意第三人且产权证已办出，也有可能面临房屋被强制执行的风险。

因此，选择权利转移作为风险转移时间点，意味着买家需在尚未实际占有房屋的情况下，承担可能长达二十多天的风险。相比之下，若选择转移占有作为风险转移的时间点，则风险责任自房屋实际交付之日起转移，更符合实际交易情况，也更有利于保护买家权益。

此外，关于物业管理费、水电煤等费用的承担，合同中也有明确约定。这些费用的分割点通常设定在权利转移或转移占有之时。在实际交易中，多数房东会在买家支付全部房款后才交付房屋，部分甚至要求延迟交房。若选择权利转移作为费用分割点，买家可能需承担房东尚未支付的费用，显然不合理。因此，更合理的做法是将费用分割点设定为转移占有之时。

综上所述，签订房地产买卖合同时，买卖双方应仔细阅读相关条款，尤其是风险转移和费用承担的约定。在对相关条款缺乏明确认知的情况下，应优先选择“转移占有”作为风险转移的时间点。当然，如果房东提前交房，对买家而言，无论选择哪种方式，都不会产生不利影响。