业主诉业委会管理合同无效案

案情简介：

原告：20位业主第一被告：厦门市xx大厦业主委员会第二被告：厦门xxx楼宇管理有限公司 原告系厦门市xx大厦的少数业主。xx大厦建成时，开发商委托建x物业管理公司进行物业管理。至2003年9月，该物业管理合同期满，建x物业管理公司没有续签物业管理合同。2003年9月，xx大厦业主委员会经登记成立。2004年1月21日，第一被告委托第二被告对xx大厦进行临时物业管理，双方签订《物业管理临时委托合同》。

2005年初，原告向厦门市思明区人民法院提起诉讼，第一被告委托福建重宇合众律师事务所程章毅、邓基彪律师为其诉讼代理人。原告诉称，2004年1月21日，第一被告在未取得xx大厦业主大会授权的情况下，擅自选聘第二被告为xx大厦物业管理企业，双方签订了一份《物业管理临时委托协议》。原告认为该协议侵害了xx大厦全体业主的合法权益，因此，请求判令确认两被告签订《物业管理临时委托协议》无效。被告辩称，原告与本案没有直接的利害关系，原告不是合同的当事人，原告主体不适格，本案不属于民事诉讼的范围，因此，请求法院驳回原告的起诉。厦门市思明区人民法院于2005年5月10日作出一审裁定：驳回原告xx等人的起诉。

法院判决：

一审法院认为，根据《物业管理条例》的规定，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。选聘、解聘物业管理企业属业主大会的职责。业主大会就此作出决定需经全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会的决定对全体业主具有约束力。由此可见，在选聘和解聘物业管理企业方面，由于涉及的是全体业主的共同利益，因而不应由个别业主自行决定，而应通过业主大会作出决议，从而体现大多数业主的意愿。该条例同时规定业主在物业管理活动中，享有的权利是提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议，行使表决权。因此，在个别业主对物业管理的有关事项存有异议的情况下，应采用提议召开业主大会会议，并由业主大会作出决议的方式来进行。本案的诉求为确认物业管理临时委托协议无效，这一事项涉及到xx大厦全体业主的共同利益，因此，与本案有直接利害关系的原告要么应为xx大厦全体业主或大多数业主，要么应为xx大厦全体业主或大多数业主推选的代表人，这才足以反映xx大厦全体业主或大多数业主的真实意思表示，现原告既未经过业主大会作出决议这一阶段，也未有全体业主或大多数业主的推选授权，以小部分业主的身份径直向人民法院起诉涉及全体业主利益的事项，显然不是适格的原告，故作出上述一审判决。

律师说法：

本案是一起少数业主直接状告业主委员会及物业管理公司，要求确认业委会选聘物业管理公司属于无效行为的纠纷案。本案的关键是：在涉及全体业主共同利益的事项上，少数业主是否可以作为原告直接起诉业主委员会选聘或解聘物业管理企业行为为？国务院《物业管理条例》第八条规定：“业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益”;第十一条规定：“ 业主大会履行下列职责： ……（三）选聘、解聘物业管理企业；”第十二条规定：“……业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。” 由此可见，选聘和解聘物业管理企业涉及到全体业主的共同利益，应通过业主大会作出决议，而不应由个别业主自行决定。原告既没有经过业主大会作出决议，也没有获得全体业主或大多数业主的授权，就以少数业主的身份直接起诉，显然属于主体不适格。另外，第一被告临时委托物业管理的行为，是在xx大厦面临即将无人管理的情况下作出的，其出发点是出于考虑全体业主的利益。后来，该行为亦得到了业主大会的追认，使第一被告选聘物业管理公司的行为获得有效。故即使原告主体适格，由于第一被告选聘物业管理公司的行为获得业主大会的追认获得有效，依法也应驳回原告的起诉。因此，法院作出驳回原告起诉的裁定是正确的，维护了法律的尊严。