签订虚假房屋买卖合同是否有效？法院判决返还房屋

案情简介：武松曾向鲁智深借款5万元，后因经商需要资金但不符合银行贷款条件，于2006年3月31日与鲁智深签订了一份房地产“买卖”契约，约定将武松名下的某小区房屋“出售”给鲁智深，成交价为21万元，并于同年4月完成房屋过户手续。实际上，鲁智深并未支付任何房款，房屋仍由武松及其家人实际占有和使用。此后，鲁智深以自己的名义将该房屋抵押给银行，获得15万元贷款。2006年4月27日，双方又签署了一份“承诺书”，约定武松一年内归还5万元借款，鲁智深以自己名义申请的15万元贷款由武松使用并负责每月还款；如武松有一期逾期未还，鲁智深有权对该房屋进行作价处理；贷款还清后，鲁智深应配合办理房屋过户。2013年3月，武松还清了银行贷款，遂向鲁智深主张返还房屋，但鲁智深拒绝，认为房屋已归其所有，武松只能主张20万元的作价款。武松遂起诉至法院，请求法院判令鲁智深协助办理房屋过户手续。法院经审理认为，武松与鲁智深之间并无真实的房屋买卖合意，该“买卖”契约实为武松为获取银行贷款而与鲁智深签订的虚假合同，故依法认定该合同无效。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。因此，基于无效合同产生的物权变动应予以撤销，房屋应恢复至原登记状态。法院最终判决鲁智深应与武松共同办理房屋所有权变更手续，将房屋所有权恢复至武松名下。鲁智深不服一审判决，提起上诉。二审过程中，经法院调解，双方达成协议，鲁智深同意与武松共同办理房屋过户手续，房屋所有权由鲁智深变更为武松，并由武松向鲁智深支付借款5万元及房屋补偿款7万元。

律师说法：本案是一起典型的以虚假房屋买卖方式骗取银行贷款的案件。房屋出卖人要求买受人返还已过户的房屋，是否能得到法律支持，关键在于该虚假房屋买卖合同是否有效。以下从合同效力及物权回转的角度进行分析。

一、本案房屋买卖合同的效力
根据《民法通则》和《合同法》的相关规定，合同的生效需满足三个条件：一是行为人具有相应的民事行为能力；二是意思表示真实；三是不违反法律或社会公共利益。本案中，武松与鲁智深均具备完全民事行为能力，符合合同生效的首要条件。然而，双方签订的房屋买卖合同并非出于真实交易意图，而是为获取银行贷款而设立的虚假协议，因此其意思表示不真实，不符合合同有效的核心要件。具体分析如下：

1. 从合同签订目的来看，武松因不符合银行贷款条件，试图通过将房屋过户给符合贷款条件的鲁智深，以鲁智深的名义向银行申请贷款，而并非真正出售房屋。鲁智深也清楚武松的意图，双方合作的真正目的是为了贷款，而非房屋交易。

2. 从承诺书内容分析，双方明确约定房屋由武松过户给鲁智深，但鲁智深无需支付房款，而是以自己名义贷款，由武松使用并偿还。这种安排进一步说明，房屋买卖并非双方真实意愿，而是为贷款设立的临时性安排。

3. 从合同履行情况看，鲁智深虽取得房屋所有权，但并未支付房款，也未实际占有或使用该房屋，房屋仍由武松及其家人继续使用。这种行为不符合一般房屋交易的常理，也违背了权利义务对等的原则。

4. 从鲁智深的主观态度分析，其明知武松并无真实出售房屋的意图，仍配合完成过户手续，协助武松获取贷款，说明其亦未具备真实买卖房屋的意思表示。

综上，武松与鲁智深签订的房屋买卖合同是为获取银行贷款而设立的虚假协议，双方均无真实交易意图，因此该合同无效。

二、房屋买卖合同无效后的物权回转
根据《合同法》第五十八条，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，房屋买卖合同无效，鲁智深因该合同取得的房屋应返还给武松。虽然根据不动产登记规则，房屋所有权因登记而发生变动，但该物权变动的基础是无效的买卖合同，因此应当恢复至合同签订前的状态。

武松有权要求鲁智深协助办理房屋过户手续，以恢复其对房屋的所有权。虽然房屋已登记在鲁智深名下，但其取得房屋所有权的依据是无效合同，因此不具有法律效力。物权回转的实现方式不同于动产返还，需通过法院判决或双方协议，由鲁智深配合办理过户手续，将房屋所有权重新转移至武松名下。

此外，利用虚假房屋买卖骗取银行贷款的行为不仅违法，还存在较大风险。对于出卖人而言，房屋一旦过户，若买受人擅自处分，可能造成原权利人无法追回房产，甚至在拆迁等情况下失去对房屋的控制权。对于买受人而言，若贷款合同被认定为无效，不仅需返还房屋，还可能承担向银行偿还贷款的责任，导致更大的经济损失。因此，此类行为不可取，法律亦不支持。