无权处分夫妻共有房产，买受人如何主张赔偿？

一、案情简介：
2012年11月25日，赵某与闫某通过我爱我家公司居间签订房屋买卖合同，约定赵某购买闫某名下的共有房屋，成交价格为373万元，并对合同履行及违约责任等进行了详细约定。合同签订后，赵某支付了定金5万元。2012年12月3日，赵某与我爱我家公司共同对该房屋进行了网签。然而，在网签前，闫某已明确表示不再履行合同。因合同履行问题产生争议，赵某于2012年12月20日提起诉讼，要求闫某继续履行合同，闫某则反诉请求撤销合同。法院依法追加闫某的配偶李某作为第三人参与诉讼。在2013年3月8日的一审庭审中，李某明确表示不同意出售该房屋。

2014年5月20日，一审法院作出生效判决，认定房屋买卖合同有效，同时指出赵某在签订合同时已知悉闫某有配偶的事实，而闫某在未取得配偶同意的情况下擅自出售房屋，导致合同因李某不同意出售而无法履行，构成违约，故驳回赵某的诉讼请求及闫某的反诉请求。此后，赵某于2014年6月11日再次起诉，请求判令：1.解除房屋买卖合同；2.闫某协助办理网签注销手续；3.闫某双倍返还定金，共计10万元；4.赔偿预期利益损失93.3万元及中介费损失5.6万元。闫某则辩称，合同因存在恶意串通、损害国家利益而无效，且赵某应对合同无效负主要责任，其作为出卖人无过错，不应承担责任；同时，闫某认为赵某在合同签订后未减少损失，反而与中介擅自办理网签，导致其无法另行购房，扩大了损失，应自行承担后果，故反诉要求确认合同无效。

一审期间，法院委托评估机构对涉诉房屋在2015年4月9日的市场价值进行了评估，估价结果为476.03万元。

二、法院判决：
2015年10月20日，北京市朝阳区人民法院作出如下判决：
1. 解除赵某与闫某之间的房屋买卖合同关系；
2. 闫某协助赵某办理房屋网签合同注销手续；
3. 闫某退还赵某定金5万元；
4. 闫某赔偿赵某中介费损失5.6万元及预期利益损失70万元；
5. 驳回赵某的其他诉讼请求；
6. 驳回闫某的全部反诉请求。

闫某不服一审判决，提起上诉。2016年6月20日，北京市第三中级人民法院作出二审判决，维持一审判决的第一项、第二项、第三项及第六项，撤销第五项，并将第四项变更为：闫某赔偿赵某中介费损失5.6万元及预期利益损失30万元，于判决生效后十五日内履行，驳回赵某的其他诉讼请求。

三、律师说法：
在夫妻一方未经另一方同意，擅自处分登记在其名下的共有房产，而另一方明确表示不同意出售的情况下，若房屋买卖合同不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为有效。但因涉及其他共有人的权益，若其他共有人不同意处分，则合同无法继续履行，买受人只能主张解除合同，并要求出卖人承担违约责任或赔偿损失。

在损害赔偿的认定上，应综合考虑房屋价格的快速上涨、诉讼周期等因素，合理限制买受人主张的损失范围。具体而言：
1. 可主张损害赔偿的买受人应限定为善意买受人；
2. 对善意买受人的认定应适用推定善意规则；
3. 若因无权处分导致合同解除，出卖人应赔偿买受人的房屋差价损失；
4. 在确定房屋差价损失时，应遵循可预见规则和减损规则，合理确定评估时点。

本案中，赵某在诉讼过程中主张解除合同，而闫某的配偶李某在第一次庭审中已明确表示不同意出售，导致合同无法履行。因此，李某的拒绝出售应作为合同无法履行的确定时点，法院应以此为基准评估房屋价值，计算赵某的可得利益损失。而第二次诉讼中，一审法院委托的评估报告距离第一次庭审已两年多，房屋价格的大幅上涨已超出合理预期，故该估价结果不宜直接作为赵某可得利益损失的依据。

综上，法院在判决中已合理考量了可预见性与减损义务，对赵某的损失进行了适当限制，体现了对善意买受人权益的保护，同时对出卖人因无权处分导致的违约行为进行了责任认定。