借款抵押纠纷中债权人如何合法行使抵押权？法律解析与案例分析

案情简介：借款合同未按约定偿还引发纠纷
2007年10月31日，xx农行与A公司签订了编号为62101200700002863的借款合同，约定xx农行向A公司提供200万元贷款，借款期限为一年，年利率为10.935%。为保障债权实现，A公司以其持有的庆国用（2007）第207号国有土地使用权、庆房权证2006字第B-00025-1号房产以及82台机器设备作为抵押物，并与xx农行签订了抵押合同，办理了相应的抵押登记手续。xx农行依约发放了贷款，但A公司未能按合同约定履行还款义务，经多次催收仍未偿还，故xx农行向法院提起诉讼，请求A公司偿还借款本金及利息。

法院判决：债权人有权对抵押财产优先受偿
法院审理认为，xx农行与A公司签订的《借款合同》及《抵押合同》系双方真实意思表示，内容合法有效。根据合同约定，A公司应按时清偿利息并归还借款本金。然而，A公司未履行还款义务，已构成违约。依据《中华人民共和国民法通则》第九十条规定：“合法的借贷关系受法律保护。”以及第八十四条第二款：“债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。”同时，《中华人民共和国合同法》第一百零六条规定：“借款人应当按照约定的期限返还借款。”第一百零五条规定：“借款人应当按照约定的期限支付利息。”此外，《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款明确规定：“债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”综上，xx农行要求A公司偿还借款本金及利息的诉讼请求具有法律依据，法院予以支持。

律师说法：债权人应如何行使抵押权？
抵押是指债务人或第三人不转移对特定财产的占有，将其作为债权的担保方式。当债务人未能按期履行债务时，债权人有权依法对抵押财产进行折价、拍卖或变卖，并以所得价款优先受偿。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款的规定，抵押权人（即债权人）可在债务履行期限届满后，与抵押人（即债务人或第三人）协商处理抵押物；若协商不成，抵押权人可依法向人民法院提起诉讼，或依据仲裁协议申请仲裁，以实现其优先受偿权。

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