向银行贷款逾期未还，能否优先受偿抵押房产？法律解析

案情简介：
李某于2012年9月11日与A行签订《个人购房借款/担保合同》，借款金额为13万元，借款期限自2012年9月12日起至2022年9月12日止。合同约定，李某以其名下位于永吉县口前镇永新花园一期南楼3单元7层西门的住房作为抵押物，并于2012年9月11日办理了《房产他项权证》。自2015年1月起，李某多次未按合同约定履行还款义务，存在恶意拖欠贷款的行为。尽管A行信贷人员多次催收，但李某仍以资金紧张为由未按时偿还贷款。截至2016年6月30日，李某尚欠贷款本息共计119,008.58元，其中本金118,083.2元，利息925.38元。A行遂依据合同约定及《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国担保法》的相关规定，向法院提起诉讼，请求法院依法支持其诉讼请求。

法院判决：
经审理查明，李某为购置二手住房向工行口前支行申请贷款，双方签订了编号为00802000042012二手贷0000551的《个人购房借款/担保合同》。合同约定借款金额为13万元，期限为240个月，还款方式为按月等额本息还款，借款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为准，即年利率6.55%。若贷款期限超过一年，遇基准利率调整时，自每次调整次年的1月1日起执行新利率。合同还规定，如借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息，即构成违约，贷款人有权解除合同，并按罚息利率计收利息，罚息利率为贷款利率上浮50%。李某以其所有的位于永吉县口前镇永新花园一期南楼3单元7层西门、建筑面积88.4平方米的房屋（房权证号：永吉县房权证口前镇字第1-52427号）作为抵押担保，抵押期限自2012年9月10日起至2033年3月10日止，并于2012年9月11日办理了《他项权利证》（编号：永吉县房口前镇他字第20121334号）。2012年9月12日，工行口前支行向李某发放贷款13万元。自2015年1月起，李某多次未按期还款，累计逾期超过六期，已构成违约。尽管在诉讼过程中李某偿还了5000元，但其违约行为已持续较长时间，存在无法继续履行债务的可能。因此，工行口前支行要求解除合同、立即偿还全部借款本金及利息（含罚息），并依法对抵押房产享有优先受偿权的请求，符合法律规定。

律师说法：
如何判断是否享有优先受偿权
工行口前支行与李某签订的《个人购房借款/担保合同》自签订之日起成立并生效，双方应依约履行各自义务。工行口前支行已依约发放贷款，而李某自2015年1月起未能按时还款，累计逾期超过六次，已构成严重违约。合同中明确约定，借款人违约后，贷款人有权解除合同，并按罚息利率计收利息。尽管李某在诉讼后偿还了部分款项，但其违约行为已持续，且存在还款能力不足的风险，因此工行口前支行坚持解除合同并要求其立即偿还全部本息的主张具有法律依据。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定，抵押权人在债务人不履行债务时，有权依法对抵押物进行折价、拍卖或变卖，并以所得价款优先受偿。因此，工行口前支行对李某提供的抵押房产主张优先受偿权，符合法律规定，应予支持。

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