山西太原亲海国际小区：违规交房 业主维权受阻

山西太原亲海国际小区

业主们收到的短信是由亲海国际法务部发出的，短信显示：您所购房屋已具备交房条件，请于2017年7月20日前办理交房手续，如逾期不办理，物业费将收取滞纳金。既然商品房已经具备交房条件，那么业主们为什么不愿意收房呢?

根据业主的反映，亲海国际小区在销售时，对客户承诺的是水电费收取标准按照民用执行。可是，等到真的要收房时，水电标准却变成了商业水电标准。同时业主们也发现屋子里没有天然气管道。

且亲海国际小区的精装房，业主还未入住，装修质量就引起了业主的质疑。地板踩上去就像踩在棉花上一样，还有不少楼层下雨时存在大面积漏水的情况。但是业主们说，这些都不是最严重的问题，那么最严重问题又是什么呢?

根据业主与亲海国际售楼部签订的《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在2016年12月31日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。目前亲海国际已延期交房。但是现在开发商不仅没有支付违约金，房屋也不具备交房条件。业主经过询问，得知开发商并不能向他们提供“两书一表”，即《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收备案表》。如果开发商提供不了两书一表，也就意味着将来业主很可能拿不上房产证。

业主新买的商品房，为什么存在着这么多的问题。业主也和开发商经过了多次的协商。那么开发商又是什么态度?开发商表示关于两书一表，在业主手册里有都有。可已经收房的业主拿到的业主手册里面有着的是两书一表情况说明，并不是相关部门出具的正规的《竣工验收备案表》。

关于水电费的收费标准，开发商只是说现在正在斡旋，业主说到这与买房时的承诺不一时，开发商负责人表示业主只能去找售楼部。目前，山西省地方政府并未对于商住两用房水电收费，作出明确规定。但是按照我国法律规定，商住两用房应该按照商业用水用电收取。面对当初买房时开发商给出的按民用水电收费的空头支票，业主们觉得很后悔。虽然目前问题众多，业主们的心情也很着急。

开发商延期交房如何维权

如何维权？可分四个步骤进行投诉

1、审查相关证明材料

交房时，购房者应审查开发商是否办理了综合验收备案证明（即竣工验收备案表）等材料。实践中，有部分开发商为避免承担延期交房的违约责任，在房屋实际尚未达到入住条件时，即通知购房者入住。

因此，购房者在实际验收房屋时，应当注意水、电、气是否开通，是否达到基本入住条件，规划是否被擅自更改，同时应当要求开发商出示商品房综合验收备案证明并提供《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》等材料。否则，购房人有权拒绝接收该房屋，由此所产生的延期交房的责任由开发商承担。

2、不可抗力非全免责

“如延期交房非开发商的原因，但并不必然免除赔偿责任。”魏亮律师说，开发商对延期交房的解释多种多样，如恶劣天气、小区设计变更等，从而以非开发商原因为由而拒绝承担延期交房的违约责任。

但非开发商原因并不等同于不可抗力。根据《合同法》的规定：不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在没有特别约定的情况下，只有发生不可抗力的情况，开发商才能免除延期交房的赔偿责任。而要主张延期交房是不可抗力造成的，开发商应当提供相关机构的证明文件，证明该情况符合法律认可的条件。否则，开发商不能轻易免除延期交房的违约责任。

3、保留相关证据材料

律师提醒购房者注意保留相关证据材料。在发生延期交房的纠纷时，购房者一方面应当搜集开发商延期交房的相关证据，另一方面应当保留关于延期交房造成的额外损失的证据。

这样掌握好证据的话，不论在与开发商协商过程中还是在提起诉讼时，都能够明确其违约事实，既可以按照合同条款主张约定的违约金，在实际损失超过约定的违约金的情况下，也可以要求开发商按照购房者的实际损失承担赔偿责任，从而以事实为依据充分地维护自身的合法权益。

4、注意诉讼时效

鉴于房屋延期交付的时间存在不确定性，购房者应当注意诉讼时效问题。根据法律规定，购房者应当自约定的交房之日起两年内向开发商索赔延期交房的损失。如果在诉讼时效期限内向开发商主张上述权利，则新的诉讼时效就自主张之日起重新计算两年。