开发商违约如何维权？双倍返还定金有法律依据吗？

开发商违约如何处理——三亚昌达房地产开发有限公司与王卫平购房定金合同纠纷案

三亚昌达房地产开发有限公司（以下简称昌达公司）因不服三亚市城郊人民法院（2004）城民一初字第869号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人昌达公司的委托代理人王希祥，被上诉人王卫平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，王卫平与昌达公司于2004年2月1日签订了两份《昌达·祥瑞豪庭定金合同》，分别认购了祥瑞豪庭项目中的401号和901号房屋。两份合同除房款金额不同外，其他条款一致，约定两套房屋建筑面积均为156.59平方米，其中401号房款为497,956元，901号房款为607,569元。合同约定，在商品房预售许可证颁发后7日内，王卫平应正式签订《商品房买卖合同》并支付购房款总额的30%作为首付款，已支付的定金将冲抵购房款，定金合同届时失效。若王卫平在约定期限内未签订正式合同，则视为放弃认购，定金不予退还，昌达公司有权将房屋转售他人。此外，合同还约定王卫平选择银行按揭方式购房。

合同签订当日，王卫平已向昌达公司支付401号和901号房屋的定金共计4万元。2004年7月，王卫平发现该楼房已建至14层，但尚未封顶，且未收到昌达公司关于变更楼房规划及设计的通知。随后，王卫平向三亚市城市规划信息中心咨询，得知该楼房批准建设的楼层数为12层。王卫平认为昌达公司擅自改变项目规划和设计，构成违约，多次与昌达公司协商未果后，遂向法院提起诉讼。

在庭审过程中，王卫平确认该楼房已封顶，实际楼层数为18层。原审法院另查明，昌达公司建设的该楼房已依法办理规划报建手续，建设地点位于商品街8巷榕根小区，批准建设楼层数为12层，建筑高度为40.9米，底层建筑面积为982平方米，总建筑面积为9150平方米。

关于开发商违约是否应双倍返还定金的问题，原审法院认为，王卫平与昌达公司签订的两份《昌达·祥瑞豪庭定金合同》实质上属于商品房买卖的预约合同。在合同签订时，昌达公司已取得建设工程规划许可证和施工许可证，政府建设行政部门已对该项目的规划方案、建筑设计方案、施工方案及施工图纸进行了审批，表明此时开发项目已基本定型，所售房屋的面积、户型、建筑密度等指标均已确定。

昌达公司擅自改变规划和设计，违反了《商品房销售管理办法》第二十四条第一款的相关规定，构成违约，应依法承担相应责任。因此，王卫平要求昌达公司双倍返还定金的诉求具有事实和法律依据，法院予以支持。但王卫平主张昌达公司承担证据调查费用，因未能提供相应证据予以证明，法院不予采纳。

依据《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百三十条，以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，原审法院作出如下判决：

一、解除王卫平与昌达公司于2004年2月1日签订的两份《昌达·祥瑞豪庭定金合同》；

二、昌达公司应于判决生效之日起10日内向王卫平双倍返还定金共计8万元；

三、驳回王卫平的其他诉讼请求。

案件受理费2921元，由王卫平负担111元，昌达公司负担2810元。