一房二卖怎么办？房屋预告登记如何保护购房者权益

一房二卖怎么办【案件回放】
2007年12月，王某与刘某签订了一份房屋买卖合同，约定刘某于2008年1月一次性支付42万元房款，王某则在同时间将房屋钥匙交给刘某。合同还规定违约金为5万元。然而，刘某在按约定支付房款后，王某却拒绝履行交房义务。刘某后来得知，王某早在2008年1月4日已将该房屋以45万元的价格出售给孙某，并在房屋管理局完成了产权变更登记。于是，刘某向法院提起诉讼，要求王某履行合同、交付房屋并支付违约金。法院最终判决王某向刘某支付违约金5万元，但驳回了刘某关于交付房屋的请求。

【律师视点】
本案是现实中“一房二卖”现象的一个典型例子。由于原房主的不诚信行为，导致刘某无法实现其对房屋的物权期待，造成了较大的经济损失。

一、本案判决的依据
刘某与王某之间的房屋买卖合同自双方签字之日起即成立并生效，即使未办理物权登记，也不影响合同的法律效力。然而，王某仅享有合同上的请求权，而非物权上的排他性权利，因此无法阻止其将房屋再次出售给他人。在本案中，王某已将房屋出卖给孙某，并完成产权变更登记，房屋所有权已合法转移，王某不再对该房屋拥有所有权。因此，刘某与王某之间的合同已无法继续履行。但因合同中约定了违约金，刘某有权依据合同约定，向王某主张违约赔偿，法院因此支持了刘某要求支付5万元违约金的请求。

二、预告登记可有效防止“一房二卖”
“一物二卖”是交易中常见的不诚信行为，当事人可以通过签订书面合同、约定违约金或定金等方式来保障自身权益，但在房屋所有权尚未登记前，这些措施并不能确保物权的实现。

为应对此类问题，《物权法》自2007年10月1日起施行，引入了预告登记制度。该制度为防止“一房二卖”提供了有效的法律保障。房屋进行预告登记后，具有物权的排他效力，购房人将来有权获得该房屋的所有权。根据法律规定，预告登记后，未经权利人同意，不得对该房屋进行处分，否则不发生物权效力。同时，预告登记需在三个月内完成正式的不动产登记，否则将失效。

预告登记不仅适用于新房买卖，同样适用于二手房交易。它能够有效防止房屋在未完成正式登记前被再次出售或抵押。如果本案中刘某在签订合同后及时办理了预告登记，那么孙某就无法在预告登记失效前完成产权登记，王某的处分行为也将无效。此时，若王某拒不履行合同，刘某不仅可以要求其继续履行合同，还可以依法取得房屋所有权。