二手房交易避坑指南：警惕中介陷阱，避免吃差价和全权委托风险

近期，本报推出的房地产中介行业内幕报道引起了广大市民的广泛关注。许多市民纷纷来电，反映自己在二手房交易过程中遭遇的种种问题。随着越来越多的案例被征集，房地产中介服务中的潜规则也逐渐浮出水面。

本报在对征集到的线索进行分析和梳理后，将从今天起推出关于房产中介服务的系列报道，重点呈现市民普遍关注的中介公司内幕问题。广州市国土房管局及业内专家也将对此类问题作出回应，帮助消费者更好地维护自身在房地产交易中的合法权益。

在征集到的线索中，不少市民指出，中介公司在交易过程中占据了主导地位，利用买卖双方信息不对称来赚取差价。对此，广州市国土房管局相关负责人昨日表示，防止中介骗取差价的两个关键措施是：买卖双方在签订合同时必须见面，且不应签署全权委托书。

### 差价有明暗两种“吃法”

广州市国土房管局指出，目前房地产中介服务在法律上被界定为居间行为，这意味着中介公司只能在促成交易合同成立时收取中介服务费，而不能在交易过程中“吃差价”。

“吃差价”的基本模式通常有两种：明吃差价和暗吃差价。明吃差价是指买卖一方明知中介公司调整了交易价格，仍愿意为其支付额外报酬；而暗吃差价则是中介公司通过不透明的操作，分别与买卖双方签订合同，制造出价格差，从而从中牟利。

例如，在案例1中，王小姐遭遇的就是明吃差价的情况。而大多数情况下，差价是通过暗吃差价的方式实现的。据透露，当“笋盘”出现后，经纪人常以亲戚或朋友的名义作为买方与业主协商交易条件。在交易条件基本达成一致后，经纪人又以“加名”的方式，将业主和真正的买方联系起来，从而在交易过程中赚取差价。

具体来说，不良经纪人会以A的名义与业主协商购房合同条款，同时又以A的名义与真正的买方B协商卖房合同条款。这两份合同除了房款存在差异外，其他条款基本一致，因此不良经纪人可以利用A的名义“吃差价”。为了规避业主的察觉，经纪人会要求A出具一份声明，表示该房产只过户到B名下。在办理过户时，经纪人会在交易所填写的格式合同中，将交易双方改为原业主和B，从而完成过户。由于合同上显示购买人为A和B，原业主无法质疑经纪人将房产过户给B是否违背自己的意愿，而B在取得产权证后，也往往不会怀疑房产来源。

当然，增加买受人的情况也可能是基于真实亲属关系，因此不能一概而论地拒绝。为了防范不良经纪人通过“加名”方式“吃差价”，建议业主在交易过程中尽量与原买受人和新增买受人见面，或由原买受人提供与新增买受人之间的关系证明。

### 不要签署全权委托书

目前，许多中介公司在买卖双方签订合同后，还会负责代办交易过户手续，这通常需要买卖双方出具授权委托书。授权委托书的内容一般为：“某某是某某房屋的产权人，现委托某某代办交易过户手续。”虽然不同中介公司的委托书内容大致相同，但其中存在明显的漏洞。

广州市国土房管局指出，这类授权委托书的缺陷在于，交易对象并未明确。虽然交易对象可以根据交易合同来确定，但目前的交易程序中，格式合同可以由经纪人代为填写，且基于授权委托书，经纪人有权代为签名。因此，不良经纪人可能在格式合同中将交易对象由A变更为B，而交易部门无法察觉这种变更是否违背业主的真实意愿，从而导致交易顺利登记。

为避免这种情况，建议在授权委托书中明确写明：“委托某某将房屋交易过户给某某”，这样即使中介试图更改交易对象，也会因委托书内容不符而无法完成。若交易已完成，业主也应仔细核对新的房地产权证上的权属人，如发现权属人并非预期对象，应及时通过法律途径提起诉讼或仲裁，确认交易无效。

中原地产表示，目前一些炒家为了达到炒卖房屋的目的，往往要求将所有与交易相关的权限都委托给中介，包括楼款收取、按揭办理、赎契、交易过户、交税、房屋装修、租赁等。中原地产建议，无论买家是选择一次性付款还是按揭付款，在未完成过户之前，业主应避免为买家提供委托公证，因为产权尚未转移，房屋的相关责任仍由原业主承担。房屋买卖应按照正常的交易流程进行，直至最后的过户完成。