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开发商一房二卖怎么办,一房二卖时哪份购房合同有效

房产纠纷 1年前 (2023-06-04) 浏览 61

开发商一房二卖怎么办,一房二卖时哪份购房合同有效?下面的案例就是一起因“一房二卖”,先买受人要求确认房产商与后买受人恶意串通签订的预售合同无效的案件。

购买两套房屋 4年未办房产证

杨某于某房产公司签订《上海市内销商品房预售合同》,约定杨某向其购买上海市青浦某小区内两套商品房,单价每平方米人民币2800元,总价款为493472元。杨某支付房款后取得该房使用权。后来该房产公司取得上海市房地产权证,但是一直没有为杨某办理产权证。

4年后该房产公司与顾某签订两份落款日期为4年前的《上海市商品房预售合同》,约定顾某购买上述两套商品房,单价为每平方米3800元,两套房屋总价为675868元。同日,交易中心办理了该房屋商品房项目网上备案认证证明,房产公司向顾某开具了全额购房发票,顾某取得了杨某使用的两套房子的产权证。随后房产公司又向顾某的丈夫张某出具承诺书,表明顾某已交付全部购房款并取得产权证,但因房屋已出租他人,公司承诺在三个月将空房屋交付张某并承担由此产生的后果。

自己的房子被卖 状告开发商与买主

杨某正在使用的房子居然被卖了还要自己搬走,于是以房产公司与顾某恶意串通 “一房二卖”,导致其无法取得房屋产权证为由,起诉要求确认顾某签订的两份预售合同无效。杨某提供证据证明该房屋同地段类型房屋的市场单价已达每平方米10000多元,而房产公司与顾某所订合同的价格远低于市场价。

一审中房产公司未到庭答辩。顾某述称,其丈夫张某就两套房屋于四年前就与房产公司达成订购协议,并预付了10万元定金,预售合同虽四年后签订,但全部内容系参照原先订立的订购协议,故将预售合同的落款时间写为四年前,不同意杨某的诉讼请求。

法院判决买家与开发商恶意串通 买家不服上诉

法院认为,房产公司在明知房屋售于杨某的情况下将同一房屋再次销售给顾某,具有主观恶意。顾某虽称四年前其丈夫已签订订购协议,但其未能提供订购协议,且在得知房屋由他人使用后从未提出过异议,故顾某的解释有悖常理。另外,顾某的预售合同房价款明显低于签约时该房屋的市场价格,应认定二者存在恶意串通。据此判决房产公司与顾某签订的两份商品房预售合同无效。

顾某不服提起上诉,认为自己在签订预售合同时,既无客观串通行为,又无主观恶意,请求二审法院改判对杨某的诉讼请求不予支持。为证明其主张,顾某在二审中提供了案外人周某的证言。二审法院经审理认为,房产公司与杨某签订预售合同并将房屋交付杨某后,又就同一标的物与顾某签订预售合同,主观上存在恶意。

顾某虽然表示其不知晓杨某已购买了房屋,但在合同签订时间、房屋价格、购房款支付、相关手续办理等方面存在诸多疑点和不合常理之处,现有的相关证据尚不足以证明顾某是善意第三人。一审法院根据举证责任的分配规则,结合日常生活经验,推定房产公司与顾某之间恶意串通损害杨某的合法权益符合法律规定。故二审判决驳回上诉,维持原判。

实践中原告对对方之间“恶意串通”行为常难以举证,法官在审理中可采用证据规则中的推定规则,结合日常生活经验和常理常情,来合理分配或转移举证责任,从而准确认定是否构成恶意串通。

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