开发商一房二卖如何维权？购房合同效力如何认定

开发商“一房二卖”该如何处理？当发生一房二卖时，哪份购房合同具有法律效力？下面的案例就涉及一起因“一房二卖”引发的纠纷，杨某起诉要求确认房产公司与顾某签订的预售合同无效。

杨某曾与某房产公司签订《上海市内销商品房预售合同》，购买上海市青浦某小区内的两套商品房，单价为每平方米2800元，总价款为493,472元。杨某支付房款后，实际使用了这两套房屋。之后，该房产公司取得了上海市房地产权证，但迟迟未为杨某办理产权登记。四年之后，房产公司又与顾某签订两份落款日期为四年前的《上海市商品房预售合同》，约定顾某以每平方米3800元的价格购买上述两套房屋，总价为675,868元。同日，交易中心为该房屋办理了网上备案认证，房产公司也向顾某开具了全额购房发票，顾某最终取得了房屋的产权证。

杨某得知自己的房屋被卖后，遂起诉至法院，主张房产公司与顾某恶意串通，实施“一房二卖”，导致其无法取得房屋产权，要求确认顾某签订的预售合同无效。杨某提供的证据表明，该房屋同地段类似房屋的市场单价已高达每平方米10,000多元，而房产公司与顾某签订的合同价格明显低于市场价，存在异常。

在一审中，房产公司未出庭应诉。顾某则辩称，其丈夫张某四年前已与房产公司达成订购协议，并支付了10万元定金，预售合同虽于四年后签订，但内容是基于之前的订购协议，因此合同落款时间写为四年前是合理的，不同意杨某的诉讼请求。

法院在一审中认为，房产公司在明知房屋已售给杨某的情况下，仍与顾某签订预售合同，具有明显的主观恶意。顾某虽称其不知晓杨某已购买房屋，但未能提供订购协议作为证据，且在得知房屋被他人使用后并未提出异议，其解释不符合常理。此外，顾某签订的预售合同价格远低于市场价，进一步表明其与房产公司之间存在恶意串通的嫌疑。因此，一审法院判决房产公司与顾某签订的两份预售合同无效。

顾某不服判决，提起上诉，主张自己在签订合同时并无恶意，也无与房产公司的串通行为，请求二审法院改判支持其主张。在二审中，顾某提供了案外人周某的证言，试图证明其购房行为的合法性。

二审法院经审理认为，房产公司已与杨某签订预售合同并交付房屋，之后又与顾某就同一房屋签订预售合同，其行为已构成主观恶意。顾某虽声称不知情，但在合同签订时间、房屋价格、购房款支付及手续办理等方面存在诸多不合常理之处，现有证据不足以证明顾某是善意第三人。一审法院依据举证责任分配规则，结合日常生活经验和常理，推定房产公司与顾某恶意串通，损害了杨某的合法权益，该推定符合法律规定。因此，二审法院驳回顾某的上诉，维持原判。

在司法实践中，原告往往难以直接举证证明开发商与买方之间存在恶意串通行为。此时，法官可以依据证据规则中的推定制度，结合日常生活经验和常理，合理分配或转移举证责任，从而更准确地判断是否存在恶意串通，保护真正购房者的合法权益。