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二手房买卖的注意事项,避免二手房中介陷阱要注意什么

房产纠纷 1年前 (2023-06-04) 浏览 44

  报近期推出的房地产中介行业内幕报道吸引了广大市民的注意,许多市民打来电话反映自己在二手房交易中遇到过的问题。房地产中介链条中的潜规则正在随着一个个案例的征集而浮出水面。

  在对征集线索进行分析比较后,本报将从今天开始推出房产中介服务系列报道,将市民反映集中的中介公司内幕分类呈现。广州市国土房管局和业内专家还将对相关问题做出回应,帮助消费者在房地产交易中维护自身权益。  在征集线索中,很多市民反映中介公司在房地产交易中占据了绝对的主导权,利用买卖信息不对称赚取差价。对此,广州市国土房管局相关负责人昨日指出,防止中介骗取差价的两个重要方法是,买卖双方一定要在签合同时见面,而且不要签署全权委托书。
  
  差价有明暗两种吃法

  广州市国土房管局表示,房地产中介服务目前法律界定为居间行为,这个法律性质决定中介公司只能在促成合同成立时收取中介服务费,而不能在交易服务中“吃差价”。

  据介绍,“吃差价”的基本模式有明暗两种:明“吃差价”是指买卖双方中的一方知道中介公司抬高或压低了交易价,愿意为其支付一定报酬;暗“吃差价”是房地产中介公司避免交易双方见面,而由中介公司分别与交易双方约定交易条件,在交易条件存在差价后,通过虚构的或与自己有密切关系的第三方分别与交易双方签订合同,从而赚取差价。

  案例1中的王小姐遇到的就是明吃差价的行为,而大部分委托交易都是由中介公司或相关经纪人暗中赚取差价。

  据了解,“笋盘”出现后,经纪人以其亲戚或好友的名义作为买受方与业主协商交易条件,在交易条件基本一致后,经纪人在买卖双方签订房屋买卖合同时,要求增加买受人,通常的借口是增加的买受人与原买受人存在亲属关系,买受人希望以后的产权证上出现双方的名字。由于房款及付款时间等其他合同条款都没有改变,增加买受人对业主几乎没有影响,业主方往往都会同意。但往往增加的买受人才是真正的买受人,这样不良经纪人就有了“吃差价”的机会,为了方便表述,我们将原买受人称为A,增加的买受人称为B。

  不良经纪人在以A的名义与业主协商买房合同条款的同时,也以A的名义与真正的买受人B协商卖房合同条款。显然,这两份合同除了房款存在差额外,其他条款都会一致,这样,不良经纪人则可以A的名义“吃差价”。在两边的合同条款协商一致后,不良经纪人以上述“加名”的方法将业主和真正的买受人B联系起来,以便将房屋过户给B。房屋买卖合同加名后,唯一的问题是如何在房屋交易登记时不要出现A的名字,办法是由A写一个声明,表明该房地产只过户到B名下,然后,经纪人在代办房屋过户时,在交易所填写格式交易合同时,将交易双方换成原业主和B,这样房屋得以最终过户给B。由于房屋买卖合同的购买人是A与B,原业主不能认为经纪人将房屋过户给B是违反其意思,而B在取得房地产权证之后,其权利已得到保障,很少会怀疑该房屋是不是从A那里购买来的。

  当然,房屋买卖合同增加买受人,很多情况也是原买受人与增加的买受人之间存在亲属关系,因此,一律拒绝增加买受人的要求也是不合理的。防范不良经纪人以增加买受人的方法“吃差价”,最好还是业主直接与原买受人和增加的买受人见面,或由原买受人提供与增加的买受人之间的关系证明。
  
  不要签署全权委托书

  按目前的交易习惯,很多中介公司在买卖双方签订合同后,还负责代为办理交易过户手续,代办过户交易手续,需要买卖双方出具授权委托书。授权委托书的内容基本上是;某某是某某房屋的产权人,现委托某某代办交易过户手续。不同中介公司的授权委托书内容几乎是一致的,但存在明显的漏洞。

  广州市国土房管局指出,上述授权委托书的缺陷是,交易对象没有确定。虽然交易对象可以根据交易合同来确定,但按目前的办理交易程序,交易格式合同可以由经纪人代为填写,基于授权委托书,经纪人可以代为签名。因此,不良经纪人可以在格式交易合同将交易对象由A换成B,而交易部门无法知道这违反业主的意思,交易可以成功登记。

  避免不良经纪以这个方法“吃差价”,事前预防的方法是在授权委托书写明“委托某某将房屋交易过户给某某”,委托书出现这样的表述,不良经纪将交易对象由A换成B时,交易将无法进行。事后的办法是在成交后审阅新的房地产权证权属人,如果发现权属人不是自己的交易对象,则及时提起诉讼或仲裁,确认该交易无效。

  中原地产表示,目前很多炒家为了达到炒卖房屋的目的,要求委托书上将所有与交易相关的权限都委托给他们,包括楼款收取、按揭办理、赎契、交易过户、交税、房屋装修、房屋租赁等等。中原地产建议,无论买家是一次性付款还是按揭付款,在未办理过户前,不要为买家提供委托公证,因为产权尚未转移,涉及房屋的相关责任问题仍然是原业主负责。房屋买卖应按交易流程履行至最后的交易过户。  
  
  ■案例  
  
  1 还价成功却多付4000  

  王小姐是中山大学的一名老师,去年其与中介公司美联物业一起去看了小北路天秀大厦的一套房子。看完之后王小姐觉得满意,便和中介一起来到了仓边路的美联物业谈价。当时中介表示卖主给出的价格是48万元,但是卖主在深圳,现在一下过不来。之后王小姐询问能否优惠一点,中介则表示最低能到47万,但是佣金就要在原来3个点的基础上再加4000元。王小姐觉得也算划算,便答应了并签订了合同。

  谁知王小姐在办理过户的时候见到了卖主,卖主告之她给中介公司的价格就是47万,而不是中介公司所说的48万元。如此一来,由于中介的欺骗,王小姐一番讨价还价的结果是多付了4000元的冤枉钱。

  此外,王小姐在收楼的时候居然接到了天秀大厦管理处要求王小姐交纳该房拖欠多年的1万多元维修基金的通知。随后她致电中介公司和卖主,但是他们都已经翻脸不认账了。至今这些维修基金依然拖欠当中。  
  
  2 压低报价多交1万元佣金  

  不仅买方在二手房交易中被赚取差价,卖方业主由于交易信息不透明,也经常被中介公司报上的价格所迷惑。日前致电本报的黄先生就遇到了中介压价赚取佣金的事情。

  今年6月份,黄先生把番禺区海滨花园的一套80多平方米的房子拿出来卖,当时委托了某大型中介公司华进分店代理。据他介绍,当时他的放盘价是62万元,而中介报回的价格是60万元。黄先生本不愿接受这个报价,但中介人士多次劝说他接受这个价格。

  在整个交易过程中,黄先生多次提出与买方见面协商均遭到中介公司的拒绝,直到7月份签合同那天,黄先生才见到买家真面目。但令他惊讶的是,买方开出的价竟然是61万元,而不是中介公司反馈的60万元。黄先生对此表示无法接受,并当即取消在这家中介公司放盘。

  随后,黄先生和买方私下成交了这笔交易。但让黄先生想不到的是,中介公司至今还向他追讨1万元作为此次中介服务的佣金,并于近日发函给他,指明原来压低的1万元属于中介服务费和咨询费。黄先生指出,“当时放盘时已经和中介谈好是实收62万元的报价,其中已经包括佣金和各种税费了,现在却把压低的价格转变成佣金,整个交易就是中介公司在主导。”  
  
  3 委托交易让业主房财两空  

  郭生通过中介公司出售房屋给买家邓生,合同约定,签订合同时支付首期款(楼款总价30%),余下楼款约定于办理过户前再支付。签订合同后,买家邓生表示自己是炒家,希望郭生能提供一份公证委托给其,将房屋买卖及交易过户的所有权利全权委托给邓生,同时邓生亦公证一份承诺书,承诺会按合同规定支付余下楼款给郭生,如果邓生没有将余下楼款支付给郭生,郭生有权取消公证委托,同时向法院申请交易无效,并查封房屋等等。

  郭生初时并不同意,但经不住中介公司经纪人和买家的反复游说,于是为邓生提供公证委托书。

  到了约定余下楼款支付时间,郭生还没收到楼款,于是立即致电给邓生,发生已经关机,寻找那位经纪人,发现他已经离职了,郭生立即去声明取消公证并向法院申请查封房屋,但法院经调查,该房屋已经易了主,无法查封。

  原来,邓生通过公证委托,很快找到下一手买家,要求买家一次性付款,并迅速办理了交易过户手续,邓生拿到钱后就消失得无影无踪。由于邓生与买家在房屋交易时,公证委托尚未取消,是有效的,双方证件齐全,且履行了所有交易手续,买家是善意取得人,房屋无法再查封。郭生只能是追究邓生的法律责任,而无法取回房屋。郭生追悔莫及,后悔轻信他人提供了公证委托,最后弄得房财两空。  
  
  ■吃差价流程  
  
  不良中介以A的名义与卖方签合同后,要求在房产证上增加买受人B的名字  

  ↓  

  中介以A的名义与真正的买受人B协商卖房合同条款  

  ↓  

  A 写一个声明,表明该房地产只过户到B名下  

  ↓  

  中介代办过户时,将交易双方换成原业主和B,这样房屋得以最终过户给

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