抵押房屋再出售未经抵押权人同意合同仍有效，法院判决支持买方诉求

案情介绍：将抵押房屋再次出售

2010年5月20日，原告刘某（乙方）与被告王某（甲方）签订《北京市房屋买卖合同》，约定：刘某购买王某所有的涉案房屋，合同总价款为120万元；刘某应在签订合同时支付购房定金20万元及首付款40万元，共计60万元；剩余房款在王某搬离房屋后由刘某支付；房屋交验则在双方完成权属过户登记手续后的十个工作日内进行。合同还规定，双方应配合办理房屋所有权变更登记手续，取得房屋所有权证。合同签订后，刘某已支付定金及首付款共计60万元。然而，王某未将房屋交付刘某，双方也未办理产权变更手续。

2009年9月4日，王某与第三人某银行通州支行签订《个人购房借款及担保合同》，约定王某向该银行贷款61万元用于购买涉案房屋，贷款期限为360个月，并以其所购房屋作为抵押担保。截至2012年6月13日，王某尚欠该银行贷款余额581,434.35元。在庭审中，刘某表示愿意代王某偿还银行贷款，并全额支付剩余购房款；王某则表示在本案中不主张剩余房款。刘某因此起诉至法院，要求王某继续履行合同，协助办理房屋解除抵押及所有权变更登记手续，并请求第三人邮储银行协助办理解除抵押手续。

王某辩称，其已将刘某支付的60万元返还，双方的合同事实上已解除，因此不同意刘某的诉讼请求。第三人则表示，原、被告之间是房屋买卖合同关系，其与王某之间是借贷合同关系，刘某与第三人之间不存在合同关系或其他法律关系，因此其不具有协助解除抵押的义务。

法院判决：未经抵押权人同意的房屋买卖合同仍有效

北京市通州区人民法院一审认为，原、被告签订的《北京市房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应依约履行义务。刘某已支付定金及部分房款，且愿意代王某偿还银行贷款，第三人邮储银行的合法权益可以得到保障，合同应继续履行。因此，法院支持刘某的诉讼请求，判决王某继续履行合同，配合办理房屋解除抵押及所有权变更登记手续，第三人邮储银行协助办理解除抵押。

对于王某提出的合同已解除的辩解，因其未能提供有效证据证明合同解除，法院未予采纳。

一审判决后，王某不服，向二审法院提起上诉。二审法院经审理后，驳回上诉，维持原判。

律师说法：房屋买卖合同的有效性认定

根据《物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押权人是否同意并非房屋买卖合同无效的要件，该条款属于管理性强制规定，而非效力性强制规定。因此，即使抵押权人不同意转让抵押物，房屋买卖合同仍可有效。

（一）效力性强制规定与管理性强制规定

《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。对于强制性规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》进一步明确，仅指效力性强制性规定。效力性规定是指法律或行政法规明确规定，违反该规定将导致合同无效或不成立的条款；或者虽未明确规定，但若合同继续有效将损害国家利益或社会公共利益的条款。而管理性规定或取缔性规定，是指违反此类规定不会导致合同无效或不成立，且不会损害国家或社会公共利益，仅影响当事人利益的规定。因此，在判定合同是否有效时，需进一步区分强制性规定是效力性还是管理性。

（二）抵押权人不同意转让抵押物的合同履行问题

当抵押权人不同意转让抵押物时，房屋买卖合同的履行将面临障碍。在房屋买卖纠纷中，若买卖双方有一方或双方同意清偿债务以消灭抵押权，合同仍可继续履行。若双方均不同意清偿债务以消灭抵押权，则房屋无法完成权属转移登记，合同履行受阻，此时可考虑解除合同并赔偿损失。

本案中，刘某同意代王某偿还抵押贷款，符合《物权法》第一百九十一条第二款规定的“受让人代为清偿债务以消灭抵押权”的情形。因此，法院判决继续履行合同，由王某协助办理房屋解除抵押及所有权变更登记手续，第三人邮储银行亦应协助解除抵押。综上，一、二审法院的判决是正确的。