买房未过户卖主去世 遗孀拒认法院判第三人受保护

案情回顾：买房未过户 卖主去世后遗孀拒认

2000年11月，浙江省临海市的王先生从当地居民张某处购买了一套商品房。双方签订购房合同后，王先生立即支付了全部购房款20万元，并约定近期办理房屋过户手续。3个月后，王先生搬入该房屋居住，张某也协助其完成了土地使用权证的过户。然而，在办理房屋所有权证时，张某因身份证遗失，导致过户手续再次搁置。王先生未曾料到，这一拖延竟持续了十几年。

起初，张某以各种理由推脱过户，几年后，随着房价上涨，张某更是心生不满，拒绝配合。据王先生所述，张某曾要求其额外支付费用才能协助过户，但被王先生拒绝。因此，该房屋始终未能完成正式的产权过户。

2013年，张某因病去世，其妻子李某及三个子女成为该房产的法定继承人。王先生若想完成过户，必须得到李某及其子女的配合。然而，李某等人始终拒绝协助，并声称房屋买卖合同无效，理由是张某未经其同意，擅自处分夫妻共同财产，而房屋虽登记在张某名下，但属于夫妻共有。

协商无果后，王先生无奈将李某及其子女诉至法院。被告方以“不知情”“未签字”为由，主张合同无效。

法院判决：卖家妻子及子女应协助办理过户

近日，浙江省台州临海市人民法院对此案作出判决，认定王先生与张某之间的房屋买卖合同有效，判令李某及其三个子女在判决生效后十五日内协助王先生办理房屋过户手续。

律师说法：善意购房人应受法律保护

根据物权登记的公示原则，王某作为善意第三人，有理由相信张某对该房屋拥有完整的处分权。双方已按照合同约定履行了支付购房款、房屋交付使用以及办理土地使用权证过户的义务，因此，该房屋买卖合同应被认定为有效。

近年来，类似因未及时过户引发的房屋买卖纠纷屡见不鲜。由于政策或其它原因，部分房屋在多年前未能完成产权转移，随着房价上涨，卖方往往反悔，以“夫妻一方不知情”为由主张合同无效。

根据我国《婚姻法》相关规定，夫妻对共同财产享有平等处理权。对于涉及重大财产处置的事项，夫妻双方应协商一致。若一方擅自处分共有房产，属于无权处分行为。然而，为保护善意第三人，我国《物权法》中规定了善意取得制度，且《婚姻法司法解释（三）》第十一条也明确指出：“一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续的，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”

所谓善意取得，是指无处分权人将标的物转让给不知情的善意第三人，第三人支付了合理对价并完成登记，此时可取得该标的物的所有权，原所有权人不得要求返还。根据《物权法》，善意取得不仅适用于所有权，也适用于其他物权。

本案中，王某在购房后已实际居住十多年，且购房价格合理，符合市场行情。张某亦协助王某办理了土地使用权证的过户，期间李某从未提出异议。她仅在王先生起诉后才声称不知情，这种说法显然不符合常理。因此，法院认定王某与张某之间的买卖合同有效，依法判决李某及其子女协助办理过户手续，是完全合理的。