逾期交付房款开发商退还尾款，购房合同解除权是否可放弃？

案情介绍：逾期交付房款开发商退还尾款

2011年7月30日，原告重庆鼎金房地产开发有限公司（以下简称鼎金公司）与被告何雪签订《重庆市商品房买卖合同》，约定何雪购买鼎金公司位于重庆市渝北区“丽都名苑”小区的商品房一套，房屋总成交金额为6,978,779元。合同中明确约定了购房款的支付方式，并规定若乙方逾期付款超过30日，甲方有权解除合同。若甲方解除合同，乙方应按应付款的5%向甲方支付违约金，甲方则退还乙方已付全部房款。

合同签订后，何雪于2011年7月30日前分三次支付购房款共计1,743,306.83元，即完成了合同约定的第一期付款。2012年4月28日和同年12月27日，何雪又分别支付了100万元购房款，累计支付3,743,303.83元，尚有3,235,472.17元未支付。鼎金公司在接收何雪逾期付款时，表示愿意继续履行合同，本案系依据双方签订的合同约定行使解除权。

重庆市渝北区人民法院经审理认为，尽管何雪存在逾期付款的违约行为，但在其于2012年12月27日支付100万元房款时，鼎金公司接收该款项并出具收据，该行为应视为鼎金公司同意继续履行合同，合同对双方仍具有约束力。因此，何雪应继续履行剩余购房义务。然而，何雪在2012年12月27日后至鼎金公司起诉前未再支付任何款项，构成再次迟延履行，鼎金公司据此享有合同约定的解除权。法院遂支持鼎金公司解除合同的诉讼请求。

何雪不服一审判决，提起上诉。重庆市第一中级人民法院经审理认为，何雪在支付第一期房款后，未按约支付第二、三期房款，构成逾期付款的违约行为，鼎金公司依法享有约定解除权。但何雪在2012年分两次支付200万元购房款后，鼎金公司接收款项并出具收据的行为，应视为其同意继续履行合同，该行为导致鼎金公司原有的约定解除权归于消灭。因此，鼎金公司再次以逾期付款为由主张解除权，缺乏法律依据，法院改判驳回其诉讼请求。

争议焦点：购房合同解除权能否放弃

本案的争议焦点在于，守约方在因违约方存在逾期付款行为而享有约定解除权后，是否可以通过出具收据等行为被认定为自愿放弃解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条、第九十六条的规定，当事人协商一致可解除合同；主张解除合同的一方应当通知对方；约定解除权的行使期限届满后，当事人未行使该权利的，解除权即消灭。

法律赋予合同当事人约定解除权的权利，意味着在违约行为发生后，守约方应及时决定是否行使解除权，或选择放弃该权利。合同解除权的放弃，即合同弃权，是指当事人自愿放弃合同权利，并无再行主张权利的意图，该行为直接产生权利消灭的法律后果。合同弃权包含两层含义：一是当事人具有放弃权利的真实意图，二是通过外在行为表明该意图。判断当事人的意图，可参考其先前交易行为、双方关系、行业惯例等因素。

就本案而言，鼎金公司与何雪之间因房屋买卖建立联系，房价的变动、房款是否按时支付、房屋是否按期交付、产权是否如期过户，均对双方具有重大利益关系。鼎金公司在何雪逾期付款时接收款项并出具收据，且在庭审中明确表示愿意继续履行合同，表明其具有继续履行合同的真实意愿。因此，可以认定鼎金公司已自愿放弃其约定解除权。

鼎金公司的弃权行为，直接导致其原有的解除权归于消灭。从法律效果来看，鼎金公司在解除权消灭后，再次以相同理由主张新的解除权，缺乏法律依据，法院不应支持。从社会效果来看，本案的判决结果有助于实现买卖双方的交易目的，维护房地产市场交易秩序的稳定，推动社会经济的健康发展，亦符合公众的合理预期。