付款不及时能否解除购房合同？一房两卖违约金如何追讨

案件回顾：付款不及时导致卖家另售房屋

2009年1月7日，业主覃小姐通过深圳市海王房地产经纪有限公司的居间介绍，与买方余小姐签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定将位于深圳市南山区荔湾路光彩山居岁月家园的一处房产以109万元的价格出售给余小姐。合同规定，余小姐需在签约后2日内支付定金2万元，于1月21日前完成首期款19.8万元的监管手续，剩余房款通过按揭方式支付。覃小姐则需在签约后3日内向担保公司出具全权委托公证，以便担保公司为其融资赎楼。双方在银行出具按揭承诺、赎出房地产证并注销抵押登记后3日内签署正式的《深圳市二手房买卖合同》。合同还约定，若任一方违约，需按房屋总价的20%向对方支付违约金，并对其他相关事项作出详细约定。

合同签订后，余小姐依约支付了定金。然而，由于当时楼市处于小阳春阶段，房价上涨，覃小姐在收到定金后便单方面毁约，拒绝出售房屋，并终止了与担保公司的委托赎楼关系，同时拒不配合余小姐办理首期款监管手续，导致交易无法继续进行。经海王地产多次催促，覃小姐仅愿意赔偿2万元损失，拒绝履行合同义务。余小姐遂委托本律师处理此案，但因希望继续购买而非寻求赔偿，她坚持要求律师先与覃小姐进行谈判，争取继续履行合同，暂缓诉讼。2月22日，双方在咖啡厅进行谈判，但未能达成一致。此后，覃小姐仍与我方保持沟通，试图协商解决。

然而，截至3月11日，谈判已无希望，余小姐最终决定向深圳市南山区人民法院提起诉讼，要求解除合同并赔偿违约金21.8万元。在诉前调查中，本律师发现，覃小姐已于2月24日（即谈判期间）将涉案房屋出售给案外人，并完成了过户登记手续。随后，覃小姐又委托律师向余小姐发出解约通知函。

法院判决：合同解除，被告需支付违约金

深圳市南山区法院经审理认为，原被告签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》是双方真实意思表示，内容合法有效。覃小姐未按约定配合签署银行资金监管协议，并在合同尚未履行完毕的情况下将房屋另售他人，导致交易无法继续，其行为构成根本违约，应承担相应违约责任。根据合同约定，违约方应支付房屋总价的20%作为违约金，该违约金兼具惩罚性和补偿性双重性质。

2009年6月2日，法院作出如下判决：
1. 解除原被告双方签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》；
2. 被告覃小姐应向原告余小姐支付违约金21.8万元。
如未按判决指定期间履行给付义务，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。

律师说法：付款不及时能否解除购房合同？

1. 在房价上涨的情况下，一旦业主出现毁约迹象，买方应及时委托律师提起诉讼，并采取诉讼保全措施，以防止因“一房两卖”而出现执行困难。如本案，余小姐未采纳律师建议，选择与对方谈判而非诉讼保全，结果覃小姐一边拖延时间，一边加紧高价出售房屋，导致买方权益受损。

2. 违约金具有惩罚性和补偿性双重功能，即使守约方未产生实际损失，违约方仍需支付违约金，以维护合同的严肃性和交易的稳定性。

3. 解约权是守约方对根本违约方行使的单方解除合同的权利，其行使前提是守约方自身未违反合同约定。本案中，覃小姐在自身违约、交易已无法履行的情况下，再向余小姐发出解约通知，显然不构成合法解约。

4. 二手房交易涉及复杂的法律关系和多个相关部门，建议买方在遇到纠纷时，委托具有二手房专业经验的律师代理。如本案，对方律师对二手房交易流程不熟悉，错误认为买方未支付首期款即可抗辩，实则忽略了资金监管需买卖双方共同与银行签订协议的前提条件，明显缺乏专业判断。