开发商赠送花园无产权？购房者需警惕法律风险

开发商赠送的花园是否拥有产权？北京市民李女士为了获得开发商赠送的花园，选择购买了一套价格较高的首层房屋。然而，入住后不久，小区外的道路将进行拓宽，她的花园被相关部门征用。李女士前往拆迁部门咨询补偿事宜，却被告知她对开发商赠送的花园不享有产权，也无法办理产权，因此不纳入补偿范围。她感到困惑：既然开发商承诺赠送花园，为何她却无法获得产权？李女士的遭遇并非个例，许多购房者都曾面临类似问题。

在商品房销售过程中，开发商常以各种优惠吸引购房者，其中赠送花园便是常见手段之一。首层因存在潮湿、返水、采光不足、噪音等问题，通常价格较低。但开发商通过赠送花园，使首层房屋成为许多家庭，尤其是有老人的家庭的首选，价格也因此上涨。然而，这种看似吸引人的促销方式背后，往往隐藏着复杂的法律问题，容易引发纠纷。

关于小区花园的归属，关键在于其土地使用权的归属。根据《土地管理法》和《城市房地产管理法》的相关规定，城市规划区内的土地归国家所有，开发商通过招标、拍卖等方式获得土地使用权，并在该土地上进行开发。购房者购买商品房时，不仅获得房屋的所有权，也同时取得相应面积的土地使用权，包括楼座四周及地基部分。对于多层建筑而言，虽然各楼层的房屋可以分别归属不同业主，但其所占土地的使用权仍属于全体业主按份共有。

因此，开发商若将花园赠送给首层业主，实际上是将属于全体业主共有的土地使用权进行分配，这种行为可能违反了法律关于土地与房屋不可分割的原则。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四条，房地产开发必须符合城市规划，且小区应配套建设一定面积的公共绿地。如果开发商擅自将公共绿地改为花园并进行赠送，不仅可能违反规划要求，还可能侵犯其他业主的合法权益，构成无效行为，开发商需承担相应的违约责任和侵权责任。

对于已购买首层房屋的业主而言，若开发商赠送花园的行为被认定为无效，其对花园的独占使用可能被其他业主主张权利，要求停止侵害、排除妨碍甚至赔偿损失。此外，由于花园通常不纳入建筑容积率，无法单独办理产权登记，首层业主在法律上难以获得对花园的完整权利保护。

因此，购房者在签约前应仔细阅读合同条款，明确花园的权属及使用条件。开发商若希望解决此类问题，应在获得全体业主同意的前提下，将花园的使用权明确授予首层业主，并在合同或业主公约中作出相应约定，以避免后续纠纷。