购房者买二手房需警惕的五大风险及典型案例解析

东莞市第一人民法院指出，近年来，二手房买卖纠纷频发，主要源于买卖双方缺乏诚信、房地产中介服务内容不明确、操作不规范以及从业人员职业道德水平参差不齐等问题。二手房交易通常有两种方式：一是买卖双方直接交易；二是通过房地产中介公司促成交易。以下两个典型案例，旨在提醒购房者在交易过程中需注意的关键事项。

**案例一：交易前务必查询房屋信息**
2007年6月，王某与沈某签订《转让合同书》，约定沈某将其商品房出售给王某，王某需从2008年1月1日起承担还贷义务，并一次性支付沈某10万元购房款。合同签订后，王某依约支付了购房款，但沈某未按约定交付房屋，王某因此将沈某诉至法院。王某称，该房屋此前因沈某的其他债务纠纷已被法院查封，且沈某下落不明。
法官提醒：此类交易属于买卖双方直接进行的二手房交易，常因当事人未能履行合同义务而引发纠纷。在签署二手房买卖合同前，购房者应全面了解房屋情况，包括产权归属（是否为夫妻共同财产、是否存在一房多卖等情况）、是否已取得房产证、是否办理过抵押及抵押期限等。购房者可通过房管局查询房屋登记信息，确保交易安全。此外，若房屋为夫妻共同财产，买卖合同应由夫妻双方共同签署，以避免后续纠纷。

**案例二：中介公司通常仅提供居间服务**
2009年9月，孙某通过中介公司将其商品房出售给杨某，三方签订合同，约定转让价格为183万元，杨某支付定金5万元，剩余房款通过商业贷款支付，并由担保公司协助办理银行快贷（即提前放贷）。合同签订后，杨某支付了定金和中介费，随后与孙某前往担保公司签署《二手楼宇按揭贷款担保服务合同》并准备银行贷款资料，约定提前放贷的条件和时间。然而，担保公司随后表示银行贷款条件可能不符合杨某要求，建议更换担保公司和银行。杨某与孙某随即前往另一家银行办理贷款手续，但未更换担保公司重新签署担保合同。最终贷款未能获批，交易无法继续，孙某要求中止合同。杨某则认为孙某违约，并因已支付中介费用和定金，协商无果后诉至法院。
法官提醒：该案例是通过中介公司进行二手房交易引发纠纷的典型情形。许多市民误以为中介公司会对整个交易流程负责，但实际上，中介公司主要职责是促成买卖双方签订合同，并在合同中明确其仅提供居间服务。合同签订后，中介公司通常不再参与后续流程，如银行按揭和房产证办理等，这些一般由按揭公司负责。因此，买卖双方在签订二手房买卖合同及居间合同时，应明确中介公司的具体义务，避免因责任不清引发争议。

1. **明确中介费用的服务内容**：中介费用通常不包含协助办理房产证或银行按揭手续，这些费用可能由按揭公司另行收取。
2. **协商清楚中介费的金额及承担方式**：根据合同约定，只要中介公司成功促成交易，就有权收取中介费。但在实际操作中，若因贷款等问题导致交易失败，中介费是否应支付存在争议，因此需在合同中明确约定。
3. **处理带租约房屋的细节**：对于带租约的二手房，买卖双方应在合同中明确约定租约的处理方式，以及房屋交接的具体形式和时间。例如，是否以买受人直接收取租金视为房屋已交付，或是否需另行办理交接手续，避免后续产生纠纷。