联名房产一人卖房有效吗？共有人反悔如何维权

李先生在4月中旬看中了一套大户型，该房产为夫妻共同所有。从看房到签约的半个月里，他始终与女方黄小姐接触，而男方龚先生仅在最初看房时出现过一次，之后便未露面。黄小姐表示，由于龚先生出差繁忙，卖房事宜由她一人签字即可，之后再补签。李先生心存侥幸，认为黄小姐与龚先生恩爱相处，龚先生也表现出愿意出售的意愿，因此同意由黄小姐单独签约。随后，他支付了8万元定金并签署了买卖合同。然而，仅仅三天后，龚先生突然来电，表示自己并未同意以350万元的价格出售房屋，强调该房产是夫妻共有，他未签字，合同无效。

李先生对此表示怀疑，认为在5月份新房销售火热之际，业主夫妻可能因觉得卖价偏低而蓄意反悔。事实上，近年来在房价上涨的背景下，夫妻共有房产由一方签约后，另一方反悔的情况屡见不鲜，成为买卖纠纷的高发点。此前，由于相关法律对合同责任的界定不够明确，一些业主便借此机会制造纠纷，逃避履约责任。

如今，随着《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的出台，法律对这一问题进行了明确规定。该解释第三条指出：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此，李先生的案件应维持一审判决，卖方需返还定金并赔偿违约金，而黄小姐也需承担相应的违约责任。

只要李先生的案件在7月1日之前未终审，他就可以依据该解释，依法追回定金并要求违约赔偿。这意味着，那些试图通过单方签约逃避责任的业主，将不得不重新评估其违约成本。

此外，该解释还明确指出，若由他人代签买卖合同，而后业主不予追认，行为人需承担违约责任。也就是说，代签行为同样存在法律风险。

对于中介行业而言，这一新规定带来了积极影响。港置地产福田华侨城副总经理林剑鸣表示：“过去在内地，由于缺乏明确的法律规定，我们经常遇到因共有人未到场而导致的纠纷，不仅影响交易，还损害了中介的专业形象。现在有了法律依据，可以有效解决这类问题。”美联物业福田北B区副总监孙佳彦也提到，他们已在合同中加入补充条款，要求未签字的共有人在规定时间内补签，否则签字一方需承担连带责任。

然而，并非所有中介都采取了类似的防范措施。一些中介因急于成交，仍存在未征得所有共有人同意就签约的情况。一旦出现纠纷，未到场的共有人往往以“未签字”为由反悔，但最终却无法获得任何赔偿，甚至可能损失佣金。如今，法律的明确规定让中介们在处理此类交易时更加谨慎，不再轻易陷入“白忙乎”的局面。